摘要：除房山招标地块外，29宗宅地合理价格上限总计1125.18亿元，对比起拍价，平均最高溢价仅9.8%，9成地块溢价率低于15%。相比2020年全年北京成交住宅用地48宗，平均溢价18.8%，今年土地溢价率几近腰斩。

    5月8日北京首批集中供地，到底怎么拍？现在已经有了初步轮廓。

  上周五（4月16日）晚间，北京规自委公布了北京29宗首批集中供地的核心数据，涉及地价上限、竞报上限（政府持有商品住宅产权预设份额、公共租赁住房面积、国际人才社区住房面积）；

  今天上午10点，北京市规自委3201会议室里，进一步就大家关心的问题进行答疑。比如各项目限价情况，未明确的政策工具包，以及土拍当天如何操作等。

  真相，露出得越来越多。

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  总结起来，重点有以下几个：

  01 今年地价，稳了

  除房山招标地块外，29宗宅地合理价格上限总计1125.18亿元，对比起拍价，平均最高溢价仅9.8%，9成地块溢价率低于15%。

  相比2020年全年北京成交住宅用地48宗，平均溢价18.8%，今年土地溢价率几近腰斩。

  首先在这里恭喜相关部门，北京稳地价的目标，在集中开拍前就已经完成了。

  02 开发商定价自由度，±3 %

  对于大家最关心的商品房未来销售指导价，今天北京规自委在答疑会中也明确---

  房屋未来售价见承诺书，其中每套房屋销售价格，浮动范围为销售均价±3 %。

  只论定价权自由度的话，现在商品房还不如共有产权房（±5%）。这也从根本上堵上了开发商拉高排低，做溢价的路子。

  但具体地块到底售价几何？

  要么到规自委3233室查询，但需要准备开发资质证明、授权书、身份证、信息使用承诺函等文件；要么电话咨询，以下两组电话明天起工作时间对外开放。

  根据4月16日北京规自委公告，竞买人提交的《房屋售价承诺书》涉及的商品房价格事宜，请咨询北京市住房和城乡建设委员会，联系方式：范志富 55597788，范坤 55597263。咨询时间：2021年4月20日（星期二）到2021年5月7日（星期五）。

  住建委两位范姓工作人员的电话，估计要被打爆了。有幸接通热线的朋友们，欢迎随时跟严肃君爆料，尤其海淀树村、朝阳金盏乡地块~

  03 热门地块，最低八折

  6宗“共有商品房”，政府持有商品房产权上限已确定，全部20%。

  也就是说，假设土拍现场够热烈，政府产权最高占比可达20%，购房者最终能拿到80%产权，相当于8折买房。（满5年后可按照100%的产权出售，只是需将出售房款的20%给政府。）

  具体在购买、持有、销售阶段的规定，可戳北京连夜上架30宗地，纯商品房销声匿迹？

  更值得关注的是，从触发机制来看，共有商品房已确定是必然产物。

  海淀树村两地块价格上限溢价率不足3%，朝阳金盏乡两地块不足4%，朝阳南皋村、通州0302街区分别为15%、25%。

  海淀树村、朝阳金盏乡4宗地，进入政府产权占比竞拍环节，几乎是板上钉钉，未知的只是开发商们“割肉”的决心。

  这几宗地全套竞拍流程可能是这样的---

  ①竞地价，没举两手就达到上限；

  ②竞政府产权占比，实打实让利；

  ③转入高标准方案比拼环节，叠加成本。

  万一全套秀完肌肉，还没分出胜负，规自委政策储备还多得很。

  政策工具涵盖了交易方式的选择、户型要求的设置、房屋销售价格的引导、住房建设品质要求、保障性住房配建要求等方面。

  仅第一条，如果用更通俗的话来说可以是，现房才能卖、申购加摇号、无房家庭优先等等。

  所以，房企很忙。不仅投拓人们着急打电话了解商品房售价，设计部门也在通宵加班设计高标准建设方案，还不能超预算。

  04买房，免费送“强险”

  北京市场的容错率，越来越低了。

  4月16日公布的《房屋售价承诺书》模板，明确要求不得采取捆绑销售，不得在售房合同中安排不合理条款，不得变相加价。还将对品质保障的具体要求首次写进承诺书。

  并约定违反就要受处罚：情节严重，一年内不参与北京市土地招拍挂活动。

  对买房人而言，这才算“强险”；而房企拿地要更理性，之前所谓的“潜规则”都将失效，一切明牌了。

  05 开发商变总包

  毕竟，成本多少，能挣多少，现在就能算得明明白白的。

  各家投拓人测算表公式已列好，就等明天打电话问问，到底未来销售指导价是多少了。

  成本变量，反而在开发商自己身上，即高标准商品住宅建设方案。

  北京30宗地有27宗设置了投报高标准商品住宅建设方案环节。

  出让文件写明，投报内容主要包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、城市设计、建筑单体设计、交通流线设计、景观与公共环境设计等。

  如何花最少成本，实现高周转，还要又快又好的高标准建设项目，成为房企们的新难题。

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