摘要：在写字楼方面数据显示，今年上半年，成都甲级写字楼主导去化，净吸纳量较去年末翻倍增长，录得约21万平方米，需求占比从四成增长至六成，这一趋势折射出优质企业的租赁意愿及承租能力均有所提高。因此，成都甲级和乙级写字楼市场空置率较去年末下降1.9个百分点至18.4%，系自2005年来新低。

       7月20日，全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2021上半年成都房地产市场报告》(以下简称《报告》)，成都优质写字楼市场随经济加速复苏而呈供需两旺的态势。

  《报告》指出，今年上半年，成都共新录得5个优质写字楼项目合计约23万㎡的新增供应。农历新年后商务活动快速回暖，上半年成都净吸纳量录得约34万㎡，较2020年末大幅上升63.9%，位居全国第四。

  优质写字楼空置率将至18.4%

  在写字楼方面数据显示，今年上半年，成都甲级写字楼主导去化，净吸纳量较去年末翻倍增长，录得约21万平方米，需求占比从四成增长至六成，这一趋势折射出优质企业的租赁意愿及承租能力均有所提高。因此，成都甲级和乙级写字楼市场空置率较去年末下降1.9个百分点至18.4%，系自2005年来新低。

  特别是，成都南延线板块，区域可租赁办公面积逐步收紧，金融城、大源空置率较2020年末分别为15.1%、14.6%，分别下降4.1%、4.3%。同时，这也拉动全市平均租金走势迎来拐点，由负转正，半年环比上涨0.2%。

  按租户行业看，TMT、专业服务业和房地产建筑业为2021上半年需求前三大来源，分别占比32.9%、12.9%、12.7%。其中，科技企业表现尤为瞩目，需求占比较2020年显著提高8.1%；活跃的细分行业主要是在线教育、软件开发等专业服务和以游戏、直播为代表的娱乐传媒，分别占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外，零售贸易、医药及生命科学的需求增长亦值得关注，占比较2020年分别增长5.8%、3.1%。

  2021上半年，成都房地产市场趋势反映出投资者长期看好成都，并带动市场供需两旺。世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌认为，“成都人才、企业处于高速培育期，衍生出对优质办公空间更迫切的需求，并随楼宇供应及产业结构升级开始更聚焦市中心，而‘产业化’+‘新四化’的运营策略成为关键。未来，成都将在包容与创新中探寻新的定义，继而给房地产市场带来深远影响。”

  重回市中心，更多优质楼宇恰逢时机供应以满足高质量发展的办公需求。世邦魏理仕《报告》指出，2021~2024年市场预计，成都将迎来184万平方米的新增供应，且自2021年起供应开始逐步回调至市中心，占比高达62%；另一方面，城市更新将置换更多优质商务载体，继而共同带动市中心商务活跃度显著提升。

  “十四五”期间，成都市中心各区推动传统产业结构升级，深化新一轮的科技创新，继而引导办公需求新流向。因此，楼宇运营至关重要，未来应关注“产业化”+“新四化”的运营策略。

  世邦魏理仕成都办公楼部负责人黄璐认为，上半年成都优质写字楼市场需求持续活跃，以‘互联网+’、游戏及云计算为主导的TMT行业尤为瞩目，而本地实业类企业的升级搬迁或扩张需求也逐步释放。“十四五”期间成都将迈入新一轮发展周期，人才、企业加速聚集，但高新区可租赁面积有限，更多企业开始审视落户其他区域的可行性，楼宇性价比、地铁通勤及员工餐饮配套等仍是企业选址第一考量。

  购物中心首层平均租金止跌企稳

  在零售物业市场方面，上半年成都新增供应持续下沉，3个新开业购物中心均落于非核心商圈，合计约29万平方米。

  其中，龙泉世茂广场和新都龙湖锦宸天街推动近郊商圈提档升级，且均注重“公园+”场景的打造。在核心商圈，春盐商圈(春熙路、盐市口)可租面积趋紧，购物中心积极调铺、切铺，以期腾挪出更多空间引入新品牌；而交子公园商圈愈发成熟，消费场景逐步多元，渐成诸多外来品牌来蓉布局首选之一。

  在次级商圈，业主积极更迭餐饮品牌和顺应线下体验复苏趋势加码体验业态，特别是空置率较高的项目，业态选择进一步宽泛。因此，尽管市场大规模调整导致空置率较去年末略微上浮，为6.9%，但受核心商圈拉动，全市购物中心首层平均租金止跌企稳。

  世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示，“2021年对成都零售物业市场而言是重要的一年，消费空间的多元化、场景化发展上升到新高度，这营造了更宜居生活的环境以满足消费者的个性化需求。而就品牌方而言，未来选址亦有新方向，在视自身定位及客群新画像的考量下，于多元化的载体中做精准选择。”

  值得关注的还有，成都仓储物流市场供应保持高位，迎来3个项目交付合计约33万平方米，均落于远郊青白江园区。《报告》指出，成都仓储物流租赁需求在二季度显著上升，但因一季度短租到期引发的集中退租，上半年吸纳量较2020年末略有下降，录得约39万平方米。不过，成都全市高标库整体空置率较2020年末下降1.6个百分点至14.4%，这是近三年来的新低；平均租金较去年末下跌1.4%，跌幅进一步收窄。

  着眼需求行业，世邦魏理仕《报告》认为，持续向好的消费基本面将逐步投射到市场，上半年除电商、食品、生鲜超市外，成都运动、潮流服饰的新增仓储需求备受瞩目。同时，随着成都产业持续升级，上半年制造业租赁需求显著回暖，吸纳量绝对值是2020全年的3倍，需求占比全市较2020年上升10.7个百分点。目前，随着天府国际机场的正式运营及东部新区的拓展，成都主城区-简阳轴线的区域存在发展和投资机会，目前已有多家开发商拿地，有望成为未来成都仓储物流市场新的一“极”。

  据世邦魏理仕监测的2018-2020年成都写字楼市场升级搬迁分析显示，办公需求呈现跨区域流动性强(跨区域的甲级楼间的升级搬迁占比较同区域高12.1个百分点)、承租能力高(升级搬迁集中在120-130元每平方米每月高租金水平区间的楼宇)、升级意识强(本土企业的升级搬迁需求最为旺盛)及产业属性强(金融业、房地产建筑及TMT行业主导)四大特征。

  未来五年，成都人才、企业都处于高速培育期，衍生出对优质办公空间更迫切的需求。同时，随着企业对优质办公场所价值的认知不断提升，以及房地产策略的转变，办公需求将高质量发展。

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