摘要：对于长城大厦所在区域，深圳住建部门今年2月给出的二手房成交参考价是10万元/平方米，而这一套房产面积为104.7平方米，也就说其参考总价为1047万元，而1084万元的起拍价不过略高于这一数字。因此，在这样的优质的学区条件下，以及仅略高于参考价的起拍价却仍然流拍，令市场大为震惊。

还记得8月初深圳优质学区房长城大厦的一套千万级住宅在司法拍卖中流拍吗？8月20日，这套长城大厦的学区房二拍终于被人拍走了！

作为二手房中的“硬通货”，该学区房不仅未以高溢价售出，而且一拍流拍，在二拍时才以将近10万元/平方米的参考价成交，这与3个月前同一片区一学区房高达17万元/平方米的单价相比，深圳学区房价格正接近“冰点”。

在很多人看来，这次拍卖透露了一个重要信号——住建部门公布的二手房成交参考价（业内又称“指导价”）成为深圳学区房的心理标杆。

学区房价格逼近“冰点”

8月3日，深圳市福田区百花路四路2号长城大厦1栋A405号住宅在司法拍卖中以评估价格1084万元起拍，但最后却遭遇流拍，无人出价。而长城大厦所在的深圳百花片区，是深圳极为优质的学区房，拥有深圳实验学校（小学部、初中部）、荔园小学等深圳最优质的中小学。

图片：阿里拍卖

要知道，对于长城大厦所在区域，深圳住建部门今年2月给出的二手房成交参考价是10万元/平方米，而这一套房产面积为104.7平方米，也就说其参考总价为1047万元，而1084万元的起拍价不过略高于这一数字。因此，在这样的优质的学区条件下，以及仅略高于参考价的起拍价却仍然流拍，令市场大为震惊。

8月20日，这套学区房终于被人拍走了！阿里拍卖显示，8月20日，这套学区房二拍时，起拍价已经降低到867万元，最终有5人报名参与竞拍，经过41轮角逐后，终于以1035万元的价格被人拍走了。

图片：阿里拍卖

以总价1035万元和104.7平方米的面积计算，这套学区房的成交单价约为9.89万元/平方米，相比10万元/平方米的参考价而言，便宜了1100元左右。

这实际上意味着深圳学区房的价格正在逼近“冰点”。

今年2月，深圳住建部门为全市3595个小区定下的参考价相比当时市场的实际售价，大约折价了30%左右，部分优质学区房的实际价格相比参考价溢价更是在50%以上。在深圳，不少普通片区的业主，都不愿意将自己的房子以参考价售出，更何况是长城大厦这样的优质学区房。

例如，在今年5月时，同样是长城大厦所在百花片区，一套国城花园的127.82平方米的学区房的起拍价为1450万元，但最终在142轮博弈后，以2206万元的价格成交。国城花园的参考价为13.1万元/平方米，但最终售价却是17.26万元/平方米，远远高于参考价。

图片：阿里拍卖

然而，如今的成交情况变了。

参考价已成心理标杆

同样都是在深圳百花片区，3个月前的国城花园能以远高于参考价的17.26万元/平方米的高价卖出，但3个月后，长城大厦却只能以略低于参考价的价格成交，学区房由热转冷可见一斑。

之所以出现这么大的反差，就是因为深圳8月初时提出的“大学区制”概念。它打破了传统学区学位的概念，可以防范特定区域炒作学区房的现象，也体现了学区资源均衡发展的导向。大学区制能够降低学区房的热度，同时也引导购房者理性购房，使他们通过理解教育均衡发展政策来选房和安排子女入学。

上述长城大厦这套学区房的以略低于深圳2月份出台的参考价成交，令不少学区房业主颇为焦虑。但这已经不是个案，近期深圳法拍房中，多套学区房价格均是在参考价附近或低于参考价成交。

以8月13日拍卖成交的、同样是在深圳百花片区的一套106.54平方米的百花公寓学区房为例，其成交价为1029万元，按此计算，成交单价约为9.66万元/平方米，同样低于百花公寓11.73万元/平方米的参考价。

图片：京东拍卖

因此，不少人士认为，近期深圳学区房司法拍卖的现状是，高于参考价就流拍，低于或略低于参考价就能成交，参考价成为深圳学区房的心理标杆。

事实上，今年以来，一二线城市以学区房为先导的楼市上涨现象引发关注，学区房成为不少房地产中介及投机客“炒作”的对象。在楼市调控精细化政策下，“严打学区房炒作”，降低市场虚火已成当前楼市调控重点。

不仅仅是深圳出台了“大学区”概念打击学区房炒作，全国其它城市也在行动之中。比如，杭州要求房地产中介机构及从业人员对外不得发布炒作学区房及以个别成交案例；宁波对9个优质二手学区的112个小区进行限价，锁住二手房的流动性；北京西城区明确了2021年将继续执行“多校划片”政策，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

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