内容简报：不调控业主涨价，调控业主还有骚操作，指望调控降价，市场不知道还要博弈多久。深圳指导价指导了半年之久，成交量是齐齐走低，但房价不少区域依旧很稳。刚刚落地二手房指导价的广州，倒是出现了极为戏谑的一幕。

秋分未到，行业的凛冬却已提前杀至！

二手房指导价冰冻市场，新房又陷房企暴雷风波。

我不得不提醒大家：

放弃幻想，接下来的3个月，市场没有最惨，只有更惨！

核心一二线城市，刚需必然是难的！与此同时更难的，恐怕还是三四线的小城市！

比买房亏钱还要可怕的事情，正在楼市蔓延！

调控冲着的是炒房客，但误伤的总有刚需。

未来的3个月，想要在核心城市买房的刚需是真的难，并且这种难短期看不到终点。

首先，买二手房太难了！

二手房指导价杀过来，首付成本立马就高了，原本3成首付已经够到车尾了，这回又被甩下两个红绿灯。

同事去年好不容易凑够了150万，准备买房结婚，看中了深圳西部小面积，指导价出来之后，又回到了解放前，东拼西凑，还是差了60多万。

是选择更小的房子？还是考虑更远的东部？同事是一个也不想选。只能继续踏上看房路，寄希望于二手房指导价，能真正杀杀业主锐气，降点房价！

而二手房指导价真的能降房价吗？

不调控业主涨价，调控业主还有骚操作，指望调控降价，市场不知道还要博弈多久。

深圳指导价指导了半年之久，成交量是齐齐走低，但房价不少区域依旧很稳。

刚刚落地二手房指导价的广州，倒是出现了极为戏谑的一幕。

新政颁布3天，珠江新城的保利心语花园，一套104平的房子，直接降价600万，按照指导价96957元/平挂牌，比平时15万/平的挂牌价，每平降价5万多！

中介刷屏蓄客，大家还真以为广州房价降了，结果赶去一看，不过是业主的骚操作罢了！

业主确实按指导价挂牌，但也同时要求买家分别报价，价高者得，最终报价仍旧在1500万。

这价格降了吗？可以说是降了个寂寞。

去年9月，该小区同面积段总价大概在1200万左右，现在1500万，买家依旧是赚。

恰恰就应了那句话，暴涨40%，调控微跌10%。

卖家根本不亏，难受的还是买家。

本来可以入手核心板块的预算，二手房指导价杀来，只能选择更外围的区域，难道刚需生来就要有做接盘侠？

说此刻二手市场要观望，但是又该观望到何时呢？

没人能给出具体得到答案，只是要看，你的需求到底还等不等的起，家中的孩子着不着急入学，丈母娘还催不催婚。

此刻，买二手房，需要一颗钢铁一般的心，不但要对涨过的房价有容忍度，还要拿得出高首付，接受得了放款慢。

二手房，正在将购买力驱逐到新房市场。

而买新房呢？

同样难！

限价的新房，价格香是香，但是运气不好，只能陪跑！

比如杭州，调控来调控去，市场依旧飘着10万多张房票，全部盯准了倒挂的红盘。

而市场的供应，依旧是几千几百套的出，想要在其中杀出一条血路，摇到一套好房子，实在是难！

缴纳10年社保的无房户，在前一段时间22盘的红盘潮里，依旧是陪跑，杭州刚需也是苦不堪言。

成都也是同样的路子，第二批集中供地，天府新区限价仅仅1.8万，周边的二手房早已卖到3万，1万多的倒挂，明年入市，又是一场摇号的血雨腥风。

新房实在难抢！但抢到新房，就是真正的幸运儿了吗？

不到最后一刻，很难说抢到的是暴利，还是暴雷。

开发商三道红线，叠加银行的两大红线，房企此刻无论是融资，还是回款压力都是倍增。

而今年，恰恰又是房企到期债务规模最大的一年，高达12822亿元债务压力面前，接下来的3个月，不知又有哪家房企又会倒下！

前两天，河南本地最大的开发商建业发出求救信，称河南的暴雨疫情等影响，造成经营损失，请求政府帮助。

而在此前，恒大也是向广东政发出信号，至今还未走出泥潭，最近理财也被曝暴雷，千亿房企一遭落难，也是如此不体面。

其他房企的日子同样不太好过，不少大房企也开始调整内部结构以求活命，裁员潮已经来了，绿地被曝出裁员40%，碧桂园海外部爆出裁员等等。

房企自救的号角已经吹响，为了活命，面子已经越来越顾不上了。

而房企越难，就意味着到咱们手里的房子越差。

蓝光多地的房子爆停止施工，宁波余姚的蓝光雍舜府原定年底交房一期，但最近，工人跑了，售楼处搬空了，连销售的电话都打不通了！

富力全国超28个项目正在维权，西溪悦墅被曝出称用泡沫板代替水泥糊墙，房间里霉味实在是大。

泰禾的千万院子，也逃不过维权。

比买不到房更惨的，是买了房却烂尾了。

二手市场冰封，新房市场靠抢，还伴随着暴雷危机。

这年头，买个房怎么这么难！

伴随着房危机，更难的可能是小城市的购房者们。

大房企暴雷与否，尚且还有数据可看，还有政府可以为其兜底。

而遍布在小城市的小房企，不仅查不到信息，暴雷更是悄无声息。

截至9月5日，全国已经有274家房企发布了破产文书，平均每月有超30家房企宣布破产，也就是说每天都有1家房企被清算。

在这些破产房企，最多的就是扎根三四线的本地小房企。

不仅融资能力干不过大开发商，拿地也干不过大开商。随着区域开发过度，房子多得卖不完，棚改走向尾声，也让这些开发商的融资和回款越来越难。

三盛宏业、银亿集团、颐和地产等比较知名地方房企，已经破产。昆明今年也迎来一波破产潮，淮安阳光湖新天地项目停工被拍卖。而三四线城市的吸引力显然大不如前了，南阳最新土拍，18宗地10宗流拍。

接下来，在小城市买新房，是一场赌博。

这几天，多地爆出限跌令，明显还有另一层意思，警惕这些大幅降价的项目，多是回款压力巨大的房企，基本已经走在危险边缘。

笋盘潮的另一边，是烂尾潮。

三四线的购房者，难就难在没法擦亮眼睛。

下半场，楼市的确更难了，但也不必过于悲观。

新房还是可以摇的，部分城市二手市场确实不太友好，不仅价格高，而且放款慢，比如广州、深圳、西安、成都、杭州。二手市场可以再等等，让子弹再飞一会。

只是要格外注意房企的负债情况，不要被降价冲昏了头脑。结合房企半年报来看，部分房企尤其是央企，整体的负债水平控制得是比较好。

三四线城市的朋友，为了安全确实可以考虑摒弃一点新房癌，尽量买现房或二手房。

最后格外要注意的是，今年第一批供地刺激下的地王，千万不要碰了，这些高价地块暴雷的风险更大。

接下来的三个月，调控即将进入深度博弈期！

接下来的市场谨记，安全第一！

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