房地产“三条红线”政策出台以来，房企的金融性生存空间不断被压缩，三条红线都是什么呢？一、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；二、净负债率不得大于100%；三、现金短债比不得小于1倍。这里不约而同都将关键词聚到了“负债”两个字。如果我们想了解中国房地产是否健康，那我们就得先明白房地产“负债”的含义。

中国人普遍不喜欢负债，认为负债的人不诚信、不靠谱，一说哪个人债务缠身，就觉得危险，得赶紧离他远点。但把这个思想放在房地产行业里，用企业总负债量去作为企业健康与否的评判标准，就不见得“靠谱”了。房地产行业的负债统计，简单的说，包含有息负债以及预收款。中国房地产是预售制，你签了合同、交了款，但房 还没交给你，责任就还没完成，这笔钱要算进房企的负债 的。所以，判断一个房企是否健康，不能简单看 个资产负债率的总数，得看债务构成。有息负债是多少？ 年内有息负债占比多少？

以万科中报数据为例，总负债 1.59 万亿元，但有息负债金额仅为 2687.1 亿 元，占总资产的比重为 13.7%，其中短期借款和一年以内有息负债 843 亿，财报中显示，万科可用现金 1952.16 亿，足以应对目前的短期负债。

同样的指标来看碧桂园，其中报数据显示，有息负债为 3242.4 亿元，占总 资产的比重为 16%，其中 年以内有息负债占比 27%。同时，公司可动 现金余额 1862.4 亿元，覆盖短期债务绰绰有余。

各家房企中的合同负债又代表这什么呢？还是以碧桂园为例，中报披露，负债中含合同负债 7242.71 亿元，占总负债的 41.63%。 这个数据即是前 提到的地产公司已预售但未确认收入的房款。合同负债量不仅不能说明“暴雷风险”，反 还体现了房企未来的业绩增长空间。

说回到中国人普遍不喜欢负债的情绪，归根结底是在于对信用的看重，不仅个人如此，市场也是如此。这 波债务兑付危机，使得多家房企信 评级被下调。 不过，最近“大摩上调房产板块投资评级”的消息值得关注。摩根士丹利发表研究 报告指出，中国房地产行业的违约风险及房地产市场疲软，已在很大程度上反映 在內房股价上。鉴于估值处于谷底和政策宽松的可能性，上调其行业观点至有吸引力。该投行表示，未来看好具强劲可见盈利、执行记录良好及在当前市场环境 下资产负债表稳健的房企，并给予华润置地、龙湖、碧桂园等房企增持评级。

本轮房企危机也伴随了商票市场的频繁波动，恒大商票逾期拒付的消息引起了人们对房企商票的普遍担忧。事实上，商票虽然能够让房企以较快速度获取融资，但其期限太短，并不适宜大规模使 。而且，目前央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳 监控范围， 要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每 上报。这 强监管来临的信号，必然会促使房企们缩减商票余额，降低相关风险。 对于万科、碧桂园这类账 现金比较充裕的企业，更加不必担忧。据内部消息称，碧桂园对其商票实行强管控，只有在合作银行有授信直贴额度的前提下， 才会在额度内适量开具供应商直贴，其余均不可背书转让。这样的严管控模式， 也有效预防了其商票在市场无序流转询价的情况发生。

另外，我们判断房地产行业的健康度，还要看政策带来的影响。越来越多的房企加大了债务偿还力度，并且开始重视回款，推动企业发展从利 财务杠杆向利 经营杠杆转变。 丁祖昱今年 9 月给出的数据显示，从 2021 年上半年 60 家典型房企的情况来看，有 35 家房企的经营性现金流净态，其中同比增长最多的是碧桂园、绿地、首开三家企业，分别同比增加了 265、245、176 亿元，碧桂园公布的回款率更是连续 6 年高达 90%或以上。这就意味着一系列行业管控政策的的确确在推着房企们自我诊断、对症下药。

10月15 日，央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，“经过近几年房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。”确实，今年以来，房地产行业整体经营的压力增加，但并不是所有的房企都 临严重的危机，盲目地一刀切， 味唱衰整个房地产市场，并不是理性的态度。 政策调控持续进行，不良企业出清，加之近期政策端边际缓解，中国房地产健康有序发展的局面正在到来。

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