日前召开的中央经济工作会议在谈到市场关注的房地产问题时，重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，同时明确要加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  其中，最令市场解渴的莫过于“良性循环”四字。所谓一字千金。

  “良性循环”四字何以让市场如此解渴？此次特别提出“良性循环”，意味着决策层调控房地产的视角已转换到行业本身，意在通过探索新的模式，对已经出现病态或非良性循环态势的房地产业进行纠偏。这或是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”调控理念的深化。

  那么，如何看待当前市场循环的非良性？笔者以为，房地产行业的非良性循环或集中于三方面：

  其一：房地产市场产供销已出现明显失衡。

  从宏观角度看，房地产业的非良性循环表现为产供销各环节即房地产开发投资、施（竣）工、销售各环节的失衡。今年以来，全国房地产市场总体上呈现前高后低、前热后冷的运行态势，房地产开发投资、生产销售均表现出强烈的不稳定、不均衡。1—10月份，全国房地产开发投资累计同比增长7.2%，增速虽略高于上年同期增速，但当年情况看，降幅明显，较年初的38.3下降31.1个百分点。（见图1）

  数据来源：WIND数据整理。

  同期，受房地产调控政策不断加码、房地产贷款集中度等因素影响，购房网签“受限”或“推迟”，按揭周期拉长，总体上抑制了市场需求，导致商品房销售快速降温。1-10月，商品房销售面积同比增长7.3%，较年初下降97.6个百分点；商品房销售额同比增长11.8%，较年初下降121.6个百分点。（见图2）

  数据来源：WIND数据整理。

  这种失衡集中反映为主要城市商品房可售套数、面积均呈上升态势，商品房存销比（即库存去化周期）明显上升，且区域性不平衡明显。据十大城市（四个一线城市及青岛、南京等6个二线城市）监测数据，套数、面积去化周期已接近或超过1年半。尤其是二线城市，按套数、面积的去化周期分别拉长到19.2和19.09个月。（见表1）

  数据来源：WIND数据整理。

  其二：房地产市场信号已出现明显失真。

  房地产业非良性循环反映在价值循环上，表现为市场信号的失真。房地产市场主体的投机性、流动性的错配、中介信息的扭曲，叠加行政化的调控手段等诸多因素，导致了当前房地产信号失真。这种失真或突出表现在三方面：

  一是土地市场交易信号失真。

  总体上，受调控政策影响，今年首批集中供地与第二批集中供地，开发商拿地呈现冰火两重天。首批集中供地中，大部分热点城市热度居高不下。到第二批集中供地，不少城市提高了土地出让门槛，在“禁马甲”“严查拍地资金”“摇号机制”“限地价”等叠加措施下，土拍市场热度骤降。从100城数据看，三季度以来，住宅用土供应力度明显加大，而实际土地成交宗数并不如市场感受的那么差。从单月土地成交情况看，并不弱于一季度。当然，土地成交溢价率下降趋势非常明显，8月份以来溢价率已降至个位数，11月份宅地成交溢价率已降至1.94%。（见图3）

  数据来源：WIND数据整理。

  为什么数据所反映的情况与市场的感受存在“温差”？原因是市场的感受更多源于民企，而忽略了另一个土地市场的支撑力量——国企。据有关统计，1-10月，国企央企拿地销售面积占比达70.2%，从目前重点城市第三轮土拍结果来看，“底价成交”、地方企业及国企兜底的特征已非常显著。

  二是商品房市场信号失真。

  近年来，在“房住不炒”导向下，各地按照“一城一策”落实房地产调控要求，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，出台了一系列举措。毋庸置疑，这些措施对抑制市场的投机性和非理性发挥了积极的作用，但溢出效应之一，就是市场信号特别是热点城市交易信号“失真”，弱化了政策效果。

  一方面，表现为市场需求的失真。有关研究数据显示，中国96%的家庭拥有一套房，40%的家庭拥有二套以上住房。这说明中国城市住房总量已经接近饱和。而银保监会数据也显示，10月末，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。但房地产市场所表现出来的购买力及热度依然让人匪夷所思：哪有这么多的刚需？显然，商品房交易数据所反映的市场需求存在“失真”。

  另一方面，表现为市场价格的失真。住房市场价格的失真或集中表现为二手房价格的“虚高”和新、旧房价倒挂之下的“虚火”。二手房价格的“虚高”，既是房价持续上涨的结果，也受当前一些新因素的推升。如一些热点城市推出的“摇号”机制，对住房需求特别是对改善性需求形成挤出效应，导致二手房特别是学区房、次新房一度火爆。

  其三：房地产企业资金链失调。

  从微观角度看，房地产市场的非良性循环表现为房地产企业自身资金流不顺畅，出现一定程度的房企资金链紧张、断裂乃至陷入债务危机的情况。而其根源在于高杠杆运作。

  高杠杆率是前些年房地产行业高歌猛进的“秘诀”。依靠高杠杆，一些房企盲目扩张，规模快速膨胀。至2020年，百亿量级的房企达173家。从历史看，房地产企业资产负债率整体呈持续上升态势。房地产开发企业资产负债率由2015年末的77.7%持续攀升至2020年末的88.68%（见图4），而同期工业企业资产负债率基本稳定56%左右。

  数据来源：WIND数据整理。

  尽管2020年下半年以来，在三道红线、房贷集中度管控等政策叠加约束下，房企杠杆率有所压缩，当总体仍处于高位运行。据《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，上市房企的净负债率均值达95.07%。

  实践证明，高杠杆恰是房企自掘的“陷阱”。为缓解融资压力，房企纷纷推行“高周转模式”，过度依赖预售资金，甚至不惜委身于民间借贷。一旦销售端出现阻滞，资金链断裂就在所难免。

  如何针对房地产业循环所呈现的上述“病态”对症下药，促进房地产业良性循环？这显然是一个系统工程，需要从土地供给、房地产开发、住房消费端入手，通过财政、金融政策的协同，推动市场各方形成理性预期。

  土地供给端：首先，要通过改进和完善土地出让方式。以稳地价为宗旨，把房屋建筑的品质、配套建设和房屋定价作为招投标的核心，有效抑制土地市场的无序竞争，扭转土地市场需求信号失真状况。

  房地产开发端。首先，要继续稳妥推进房企降杠杆。既要推动降杠杆，又要关注和防范房企特别是大型房企资金链风险。从长远看，应选择合适的时间窗口，取消商品房预售制，这或是房地产降杠杆的最直接有效的路径。其次，纠正高周转模式。结合土地招投标环节开发商的承诺，强化对房屋开发、销售环节的市场监管，切实维护消费者合法权益。第三，中性地看待房地产企业，引导银行机构在贯彻落实“三条红线”等监管要求前提下，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，支持房地产企业合理融资需求。

  住房消费端：首先是加快房地产税立法。关键是遵循税收基本原则、税收设立的基本目的和用途，顺应建设共同富裕社会方向，科学合理地设计房地产税的征收对象、纳税人、税基、税率及税后优惠等制度。其次，是采取疏堵结合，引导居民理性投资，逐渐推进居民居住理念的转变。第三，真正践行“以人民为中心”理念，落实好“更好满足购房者的合理住房需求”的要求。

  需清楚，一个理性的、良性循环的房地产市场，要求市场各方能在公平、公正的环境下交易。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，不仅是房地产业良性循环的基础，也是促进共同富裕社会建设的应有内涵。

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