合理调整限购范围、提升公积金贷款额度、优化利用存量房地产用地、盘活开发项目存量车位……今年以来，全国多地对楼市调控政策持续进行优化调整，进一步支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  随着房地产长效机制的落地生根以及房地产市场运行持续平稳，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位进一步成为社会共识。

  下行态势需要关注

  房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。今年以来，全国房地产市场运行总体平稳，但下行态势也需要高度关注。国家统计局数据显示，今年1—4月，全国固定资产投资（不含农户）153544亿元，同比增长6.8%。其中，房地产开发投资下降2.7%。1—4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。

  国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

  从环比看，一线城市商品住宅销售价格环比略涨，二三线城市环比下降。4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。从同比看，一二三线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或降幅扩大。4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。

  相关专家认为，从房价同比变动情况来看，房价下跌的城市数量有增加的趋势，购房者信心尚待恢复。

  4月以来，多地发布楼市调控政策。其中有郑州、兰州、福州、长沙、南京、苏州等大中城市，也包含诸多三四线城市。其调控举措主要以支持刚性和改善性住房需求为着力点，提振住房消费。

  中国宏观经济研究院研究员刘琳认为，各地在守好风险底线的同时，对之前的收缩性调控政策进行适度调整，以更好地支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，鼓励新市民、青年人等群体进行住房消费。

  积极鼓励自住需求

  面对新情况新挑战，中央和地方有关部门以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求等自住需求为着力点，出台了一系列具体举措。

  5月15日，中国人民银行、中国银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。其中，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.45%，较此前下降了0.15%，实现了自今年1月20日后的再次下调。

  在山东，济南住房公积金中心发布政策，自5月24日起，首套房认定标准由“本市户籍职工家庭在本市无住房且无住房贷款（含公积金贷款、商业贷款）记录的”调整为“本市户籍家庭在本市无住房的”。同时，非本市户籍家庭首套房贷款首付比例由60%调整为30%。

  在江苏，连云港市出台最新举措，进一步优化经营性用地竞买保证金缴纳模式。在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。

  “从大多数城市的情况来看，5月份首套房贷利率下限总体较4月份下降35个基点，二套房贷利率下限降低15个基点。这一变化，叠加各地因城施策采取的优化举措，有助于降低购房者成本，促进刚需和改善性住房需求释放。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说。

  “房住不炒”底线牢固

  住建部数据显示，当前中国仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。这些，为房地产市场坚持稳字当头、实现健康发展提供了有利条件。

  首都经贸大学特大城市经济社会发展研究院研究员赵秀池在接受本报记者采访时指出，近期信贷环境与房地产调控政策的微调与优化，是因城施策支持刚性和改善性住房需求，是保持经济运行在合理区间的必要之举，体现了“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。

  “房地产调控政策的优化，应继续坚持‘稳’字当头，在满足合理需求的同时牢牢守住‘房住不炒’的底线。”赵秀池认为，应进一步以满足合理、自住购房需求为导向，以职住平衡为切入点，着力提高土地和住房使用效率，加快发展住房租赁市场。

  在中国房地产业协会会长冯俊看来，各地因城施策不能脱离“房住不炒”这一定位和方向，更不能把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。未来，关键是要继续实施好房地产长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性。

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