“房住不炒”和“租售并举”一直是房地产行业健康发展的两大方针。随着我国城镇化的推进，大城市的新市民、青年人也面临着“买不起房”“租不好房”的难题，如何进一步推动租赁市场健康发展成为各界关注的热点话题。2022年，金融16条等一系列政策的出台给楼市吹来了阵阵暖风,。在住房租赁领域，近日，央行、银保监会也公开征求对支持住房租赁市场金融政策的意见，在业内引起广泛热议，或将对未来房地产业的发展模式起到深远影响。

租赁需求正在持续释放

春节后，随着各行各业复工呈现出良好态势，住房租赁需求正在持续释放。贝壳研究院发布的最新数据显示，2月，全国重点40城租金指数环比微涨1.2%，同比下跌2.1%。在经济向好趋势的带动下，叠加春节后租赁“旺季”的季节性因素，全国重点40城租金指数自去年9月连续4个月环比下跌后，从今年1月开始止跌回升，2月保持稳中回升的趋势。

多数城市租金指数1月、2月连续环比回升。2月，重点40城中只有福州、贵阳、石家庄、烟台、南通、惠州、芜湖等7城租金环比下跌，其余33城均环比回升。

粤港澳大湾区、长三角城市群多数城市租赁市场活跃度提升较快，广州、惠州、东莞、佛山以及中山租赁成交量达到近一年以来的峰值。从同比增幅来看，排名前20的城市中，超7成位于东南沿海地区、长三角地区、环渤海地区，其中粤港澳大湾区有6城，长三角城市群9城中有6城均排名前20。一线城市中，广州、深圳同比增幅最快，其次为上海、北京。

贝壳研究院高级分析师黄卉对记者表示，春节后租赁市场的表现在一定程度上反映了城市外来人口的流向，能够在一定范围内反映出城市的经济活力。黄卉认为，相比去年，今年春节后租赁“旺季”市场热度更高，除了经济复苏带来的新增、换租需求外，此前受疫情或春节假期短期抑制的租赁需求得以释放，推高了市场热度。

租赁市场将获金融政策支持

由于住房租赁市场的特殊性，若想大力发展，迫切需要全方位的金融支持。近日，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，共17条（以下简称金融17条），主要围绕住房租赁供给侧结构性改革，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业专业化、规模化住房租赁企业的发展等，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，意见反馈截止日期为3月26日。

此次金融17条中，最受业界关注的内容之一是加大了对租赁住房企业的信贷支持力度。支持商业银行向新建、改建长期租赁住房的各类主体发放开发建设贷款，鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款，期限最长不超过5年。

“允许租赁企业贷款批量买住房且时间长达30年，这是空前的大招。这意味着，只要以住宅租赁为目的买房，都是允许贷款的，这对于加速商品房的去化、优化房地产开发企业的资产负债表、促进楼市全面回暖，都有着积极意义。”资深地产分析师许子对记者表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，金融17条体现了建立全周期融资体系、支持企业长期稳健经营的特点。政策明确了支持重点，就是规模化、长期化经营的住房租赁企业，即以租赁经营为绝对主营业务的长租企业，目的也是想通过融资扶持，让这些企业能够长期经营下去，资金流可持续，而且也能盈利。

租赁市场将迎来加速发展

贝壳研究院数据显示，我国住房租赁人口数已超2亿。其中，约4100万人租赁非市场化租赁住房（保障房、公租房等），其余1.6亿人的租赁需求主要依靠市场化租赁来满足。

由于海量、分散化的个人房东房源是市场供给主体，长租机构运营的机构化房源占比仅为5%，市场化租赁住房巿场一直存在诸多发展短板，比如租房需求与供给不平衡、专业化程度低、各方权益难保障等。因此，在“房住不炒”“租售并举”的定位下，大力发展长租房市场已成为共识。

《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》认为，应尽快提高机构化租赁企业的占比，建议一线城市达30%以上，全国整体达15%以上。在易居研究院研究总监严跃进看来，综合发达国家机构化房源50%—60%的平均水平来看，在我国千亿级住房租赁市场规模下，我国长租机构有着很大的发展空间，再加上如今金融政策的大力支持，市场将获得腾飞的动力。

长租机构自如相关负责人对记者表示：“已经感受到了各界对于住房租赁市场的支持，自如也为租赁市场的规范发展而努力。一方面，在供给端增强房东对出租市场的信心，努力扩大市场供给的质量和数量；另一方面，在租客端采用信用认证的方式，免除租房押金，降低新市民、青年人的租房压力，提高租房安居的幸福感。”

更为重要的是，“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式已经不可持续，探索房地产行业发展新模式势在必行。从这个意义上来说，住房租赁市场的发展决定了“租购并举”能否实现，决定了房地产发展新模式能否顺利推进。

许子对记者表示：“房地产行业发展新模式就是建立购买归购买、租赁归租赁的两级住房市场结构，核心点是租购并举，大力建设长租房，让新市民、青年人等住有所居、居有尊严。租赁住房市场得到长足发展，将对未来房地产业模式的转变起到举足轻重的影响。”

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