广州当前的二手房市场呈现出刚需绝对主导，换房动力不足，高端需求逆势增长的局面。

一季度过去了，楼市迎来久违的“小阳春”。笔者所在的广深地区，近期楼市红红火火。比如，广州一季度新房成交1.92万套，同比增长18.2%，3月单月成交9800套，同比增长85%。一季度，深圳二手住房成交量同比增长122%。3月份，深圳二手住宅 新房住宅 人才房共成交了10815套，接近去年全年20%的交易量，当月二手住房交易量（4002套）创近2年新高。

但是，我和中介小哥聊天，对方一直在讲，统计数据和微观体感不一样。不管是新房市场售楼现场咨询量、单盘认购量，还是二手房市场带看量、带看转定（金）量，都在下行。比如，2月中下旬以来，广州新房购房咨询量环比连续6周下降；3月广州单盘平均认购25套，环比下降21%；3月广州单盘平均来访量292组，环比下降16%，同比下降18%。

而且，即便成交量在上升，但价格趋势让人有点懵。根据贝壳数据，3月份广州新房涨价项目占比减少，降价项目占比增加，开发商促销的态势明显。3月份，广州挂牌在售的二手住房，当月下调价格的房源占比高达28.1%，比1月份的23%和2月份的5%有明显增长。深圳也是如此，虽然二手房成交量一路走高，但3月全市挂牌均价再度回到下降区间，环比下跌0.6%。

笔者看了一下，上海也是如此。3月份上海二手房成交了近2.4万套，这个数字是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月来首次破2万套。但是，周度成交数据呈现逐月减少的态势，从2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周，4月首周的数据显示一季度同比两位数的涨幅已经明显收窄。上海房产中介的数据也显示，近期带看、下定等微观指标都在往下走。

这到底是怎么回事呢？笔者认为，一季度交易数据亮丽，很大程度上是积累的需求集中释放，主要包含三类需求，一是刚性需求，比如这几年疫情导致结婚对数下降，疫情后婚房需求增长；二是因去年疫情肆虐而被耽搁的需求，既有刚需，也有换房需求。近期刚需积极入市买房，带动换房需求活跃了起来；三是因上下积极纾困楼市，预期改善也创造了一部分需求。

但现在看，需求后劲并不足。究竟是什么原因？我们先看看二手房市场，因为商品房总量供应足够大的情况下，存量市场能否激活，关系到整个商品房市场能否保持良性循环和交易活跃。以广州为例，一季度广州二手房交易中，总价在300万以下的房源成交占比达到65.7%，而600万以上的房源成交占比只有9.6%，中间300-600万的房源交易占比24.7%。

相比2021年，300万以下房源成交占比下降0.9个百分点、300-600万房源成交占比下降2个百分点，而600万以上占比则增长2.9个百分点。若将这三部分分别看作刚性需求、改善性需求和高端需求的话，广州当前的二手房市场无疑呈现出刚需绝对主导，换房动力不足，高端需求逆势增长的局面。问题是，高端需求是小众群体，支撑楼市体量要靠刚需和改善。

这几年，疫情冲击叠加经济结构调整，刚需和改善人群比较受伤，而房价还在历史高位徘徊，这就是刚需和换房占比下滑或被挤压的原因。同时，刚需和改善人群对价格非常敏感。笔者调研发现，2月份楼市交易有所活跃之后，2月下旬以来就有开发商取消折扣优惠或提价，也有业主提高挂牌价，尽管变动幅度并不大，但对刚需下定和成交的影响却非常大。

于是，新房市场重回优惠促销主导。更重要的是，现在各个城市二手房挂牌量都在创新高，相比去年一季度平均增长30%左右，二手房去化的速度赶不上新增挂牌的速度。同时，这几年热点城市调控转向供给侧，供地增加带动新房供应也呈现放量态势，比如近年来深圳新房供应就比5年前增长40%多。很多新房项目在售价格比周边二手房中的“次新房”还要低。

为了获得更好去化，新房以维持对二手房价格“倒挂”的优势促销，导致二手房需求被分流，二手房业主不得不调低挂牌价。同时，挂牌的二手房，房龄在15-20年的占比至少50%，卖相差，业主也不得不降价销售。这就是近期商品房市场的场景。总结来看，刚需和改善对价格敏感，收入支撑不足，而房源选择太多，开发商和业主促销姿态明显，需求就难以接续起来。

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