8月7日。香港首富李嘉诚旗下长实集团7折卖楼的消息，被指向当地楼市投入一颗“深水炸弹”。

日前，长实集团公布了香港油塘“亲海駅II”项目共132户价格单，每平方英尺价格约1.5万港元(约合人民币14.8万元/平方米)，均价回到7年前。从认购情况来看，该项目开售后周末认购申请超过3000宗。

多位受访专家告诉记者，长实香港7折卖楼背后，与项目位置，及市场情况变化下自身销售策略调整，均有一定关系。

项目位置不佳

“该项目位于香港的工业区，位置比较偏远，配套不完善，且楼盘附近多为仓库，并非成熟的居住区域，目前周边商业等相关生活配套并不齐全。”香港一家投行分析师对记者表示。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉记者，长实“亲海駅II”7折卖楼事宜引发很高关注，但需要指出的是，该项目的软肋是周边为工业用地。“在周边拿地的其他开发商都没有动工，交通设施和配套不足。”

一家国际知名房产咨询公司管理层也告诉记者，“项目附近还有其它基建，预计接下来很长时间，周边将会处于工地状态。”

“从项目定位来看，套内面积差不多20多平方米，主要面向能够接受小面积房型的买家。这部分买家相当一部分属于刚性需求，其可能无法申请到香港的公屋，因为公屋对申请人资产、收入都有相应的要求，若申请人有一定资产或收入超出申请标准，只能将目光投入那些总价低、但位置及配套可能不太理想的楼盘。”前述投行人士说。

就“亲海駅II”项目7折售楼，业内人士表示，长实这一项目现在的价格的确有所下降，但仍然较周边二手价格要高10%以上，横向比较，其价格还算不上非常便宜。

对于该项目是否属于低价甩卖，黄立冲认为，这其中营销的味道更强一些。“我们认为，按现在的市场行情，要卖得动应该比周边便宜20%-30%，这是一个比较务实的定价。”

“现在首推的单位，是相对比较差的单位。香港发展商推盘，往往会用比较差的单位，以最低的价格增加市场关注度，来招揽客源。”前述国际知名房产咨询公司管理层称。

香港楼市面临多重挑战

从市场层面来观察，长实香港项目7折卖楼一个大的市场背景是，香港楼市正处于新一波调整周期中。

在仲量联行香港主席曾焕平看来，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，并且尚未见底。

第一太平戴维斯分析师也认为，香港住宅市场2023年正面临崎岖的复苏之路，而市场面临的一个重大挑战是供过于求。

据第一太平戴维斯数据，未来四年，香港可能有超过100,000个一手单位可供出售，但每年对一手物业的需求，预计仅为18,000个单位。

“综合住宅供求状况，香港的纳税人口出现幅度不小的下跌，这意味着购房的需求出现了下降。住宅市场购买力下降，供应量还在不断增加，这种情况下，也就不难理解长实为何会通过降价销售来刺激需求。”黄立冲表示。

在价格方面，香港房地产市场也出现了回调。戴德梁行香港执行董事、香港研究部主管邓淑贤介绍，根据政府部门最新数据，香港整体住宅物业价格于5月份由升转跌，5、6月分别按月回调0.9%和0.5%，首6个月累积上升4.3%。

据戴德梁行追踪的香港受欢迎屋苑楼价数据，过去5、6月热点楼盘也出现轻微回落的迹象，抵消部分一季度的升幅。其中，代表刚需楼盘市场的沙田第一城呎价按季跌3%，上半年升16.4%；代表中价市场的太古城则按季下调3.9%，上半年升幅约6.9%；而代表豪宅市场和保值性较高的贝沙湾按季亦微跌1.1%，上半年升4.2%。

曾焕平则指出，按息上升、庞大住宅新增供应及内地买家未重归香港楼市的重重因素下，香港中小型住宅价格第一季上升4%，第二季度按季回落1.2%。

“香港楼价于过去20个月从高位下跌最多至15.9%。值得注意的是，目前左右市况的因素均不利于楼市复苏。加息、股市波动、外围经济疲弱及新出生率及结婚人数减少，影响住屋需求。同时，内地经济复苏步伐较预期缓慢，对香港楼市带来的帮助也相对有限。”曾焕平称。

黄立冲告诉记者，对香港楼市另一个不利因素是利率：在美元加息周期的压力下，香港楼市正面临非常大的挑战，这可能会导致物业价格，特别是豪宅价格的下跌。

“现在香港银行同业拆息已经达到5点多，而平均租售比只有2%左右，这样的市场环境下，购房者面临非常大的压力。此外，市场供求关系发生变化的背景下，如果利息保持上扬，长期来看，香港楼市可能会出现普遍的下跌。这种情况下，长实通过降价销售来吸引买家，也是一种常见的市场策略。”黄立冲补充道。

“近期受加息、股票市场波动及外部经济复苏缓慢等因素影响，均抑制了买家入市情绪，这对香港住宅成交和价格的复苏形成了阻力，导致发展商在定价时需要随行就市。”邓淑贤称。

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