楼市新政168个小时：北上深楼盘“从早忙到晚”

“从早忙到晚，上午带客户去通州看新房，下午又转至二手房市场。”“5·17”新政颁布后，北京朝阳区一房产中介机构人士略带兴奋地分享道，新政后无论是新房还是二手房的带看量均显著上升。

5月17日，中国人民银行、金融监督管理总局官宣了房地产相关政策的优化调整，主要涉及3个方面：首套购房比例最低降至15%、二套最低降至25%；下调公积金贷款利率0.25个百分点；取消房贷利率下限。

该政策被业界称为“史诗级”优化政策。紧接着，全国各地再次迎来降首付、优化房贷利率的热潮。尽管该政策目前尚未在北京、上海等一线城市落地，但叠加的效应已开始凸显。

新政效应催化下，房地产市场活力显著增强，新房项目进场客户数量及购房热度明显走高。其中，北京、上海、广州、深圳等核心一二线城市部分项目售楼处人满为患，有项目甚至需要验资才能排卡购房。

“全国层面来看，整体客户到访和成交环比均有小幅提升。其中，成都、西安来访环比增幅在40%以上，但销售转化方面尚待观察；上海、深圳、广州新增认购环比上周增幅均在120%以上。”龙湖集团方面的相关人士告诉中国房地产报记者。

另一方面，二手房市场也在升温，房屋中介人士变得更加忙碌。某房产中介机构华北区域总监告诉记者：“上周末约看房的客户明显增多；另外，业主心态逐渐好转，很多业主表示暂时不会再大降价。”

“整体来看，‘5·17’政策的发布在市场预期上产生了显著的提振效果，对市场成交产生了一定积极效应。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

李宇嘉认为，这一积极态势的形成主要得益于两方面因素，一方面，近期出台的一系列政策有效降低了购房门槛，为购房者带来了实质性利好；另一方面，“5·17”政策更是进一步提振了市场预期。“值得注意的是，自2016年以来，国家层面鲜有如此直接且有力的政策出台，此次国家主动召开新闻通气会及视频会，对市场预期的提振效果尤为显著。这两方面的叠加效应——即成本降低与预期提振共同推动了市场回暖趋势，并呈现出持续向好的态势。”

增长的咨询量、带看量

“出台楼市新政后咨询量明显多了起来，上周末卖了快40套。”北京润府一置业顾问告诉记者，“5·17新政”明显激发了购房者的看房热情，不少客户主动联系我们。

北京润府位于北京市亦庄经济技术开发区，作为五环外限购政策松绑后的首个入市项目，自开盘以来便备受瞩目。

“项目整体区位优势较为明显，配套的教育资源也受到购房者青睐。此外，目前项目还有大力度的开盘优惠。”该置业顾问介绍，除了亦庄本地购房者以外，承接朝阳区域的客户也很多。

据透露，本次北京润府共推出99~177平方米六种户型项目，价格在6.1万~6.5万元/平方米之间，前期认筹客户可享立减10万元优惠，当天认购客户可享2个点折扣，7天内能签约的再给1个点折扣。

同样位于北京市亦庄经济技术开发区的招商玺项目也在新政的助推下迎来了繁忙的周末。该楼盘项目负责人告诉记者，上周六和周日，分别有98组和120组客户到访，短短两天内便成交了10套房产。“从早忙到晚，周末两天售楼处挤满了前来咨询的购房人。”

位于北京市大兴区的兴城之星项目置业顾问也分享他们的销售成绩：“新政助力下，仅5月18日一个上午，我们就售出了3套房产。”

深圳的市场热度也出现明显回升，热销喜报频发。

位于深圳清湖地铁口的悦见和府项目推出717套92~129平方米的3~4房，开盘92折，并实行24小时不打烊“通宵卖房”。上周末，项目现场热闹非凡，咨询和参观的购房者络绎不绝，总计超过3000组，成交量更是喜人，共成交5.18亿元。

位于深圳市光明区的润璟里项目也传来捷报。上周五，项目刚刚取得销售许可证便立即启动销售程序，火速推出245套面积为78~89平方米三房户型，截至周日（5月19日），该项目已成功售出83套住宅，吸引了超过1000位购房者前来咨询和参观，展现了非常好的市场热度和强劲的销售势头。

龙湖方面也表示，新政实施后，全国范围内项目的客户到访量和成交量环比均有小幅提升，特别是在深圳的光明御湖境项目，周末两天的来访量和成交量均有显著提升，其中复访量更是增长了130%。

“尽管新政触动客户复访再看房，但鉴于深圳本地政策力度相对较小，部分客户仍处于观望状态，期待未来更大政策的出台。”龙湖方面人士补充表示。

新政后的首个周末，南京主城区多家售楼处也出现了久违的忙碌场景。

“很多热门楼盘现在都可以做到首套房最低1.5成、二套房最低2.5成的首付，力度较大。”南京链家一房产中介人士表示，“5·17”新政明显提升了购房者看房的积极性，带客户去看了几个楼盘，售楼处都比之前热闹。

杭州市拱墅区朝晖板块链家门店经理宋欣表示，这段时间成交量有所上升，自从杭州取消限购政策后，很多温州人组团来买一二手房。“因为不限购，外地来的都可以买了，只要不是3套就可以。”

根据相关研究机构监测，深圳、北京、上海、杭州、成都、武汉等地多个项目到访量均较新政前有所增加，但受网签备案延迟影响，成交数据尚未明显体现。上周深圳新房销售面积环比增长19%，成都新房销售面积环比增长10.6%。

新房之外，二手房市场也迎来了显著活力。

据北京朝阳区一房产中介人士透露，新政一经发布，便有不少购房者积极行动起来，主动联系他们，详细咨询政策变动对个人购房决策的具体影响。“上周末的预约看房量激增，达到了十余组客户。”

随着市场风向的转变，业主们的心态也随之发生微妙变化。部分业主与房产中介机构取得联系，明确表示暂时停止降价卖房，他们的信心得到了明显提振；也有部分业主希望下架房源，观望后市情况。

购房者的需求同样在悄然变化。受政策影响，“此前优先考虑40~60平方米一居或者两局的购房者，现在开始将目光投向更大面积的房源。”前述北京朝阳区房产中介机构人士表示。

值得关注的是，虽然政策优化对市场有一定提振作用，但不同区域、不同项目的表现仍有差异，分化仍较为明显。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，整体来看此次政策调整在首个周末对市场产生了积极影响，市场信心有所提振，短期政策效果有望进一步显现，若核心城市特别是一线城市跟进优化楼市政策，或将强化政策效果的持续性。

“刚改人群”加快入市

回顾新政后新房去化结构的变化，不难发现消费者群体所处的消费阶段正经历着显著的转变。

原计划买北京丰台某项目88平方米户型的许女士，在选房前夕，经与家人商量，决定利用政策带来的杠杆效应，选择更大面积的户型。“现在购房政策愈发宽松，利率的降低无疑为我们提供了更多的资金支持。”

计划换房的刘先生也做出了类似调整。他原本预算购买121平方米的房源，新政出台后让他决定增加贷款额度，选择了141平方米户型。

合硕机构首席分析师郭毅在接受采访时表示，从他们代理的楼盘销售情况来看，800万~1200万元价位房源销售表现尤为抢眼，提振效果显著。

郭毅进一步表示：“对于当前的购房家庭而言，大多数人仍需通过出售旧房来实现新房的购买，新政对各类购房家庭都起到了推动作用，形成了一个相互关联、螺旋上升的市场效应。”

不仅在北京，上海的新房市场也呈现出类似趋势。

同策研究院数据显示，5月13日~5月19日这一周，90~120平方米面积段、500万~800万元总价段和5万~10万元/平方米单价段成交的房源占比呈上升态势，其中90~120平方米商品住宅成交占比为55.3%，上升了2.8个百分比；500万~800万元总价段商品住宅成交占比为30.9%，上升了7.1个百分比；5万~10万元/平方米单价段商品住宅成交占比为44.9%，上升了7.1个百分比。

一位上海房地产中介机构人员表示：“现在的市场情况比之前好多了，成交量增加，贷款利率也降低了，以前只能买两房的客户现在可以考虑买三房了。”

李宇嘉认为，新政的出台激发了前期观望的购房者入市热情，包括刚需和改善型购房者。“降首付和房贷利率对年轻人购房的提振效果尤为明显，他们的购房积极性也在加快。同时，刚需购房者的加速入市也带动了改善型住房需求的释放。”

不过，也有一线城市购房者表达了不同看法。他们认为，尽管首付比例降低能够减轻首期支付负担，但这也意味着月供将相应增加，尤其是在一线城市，购房资金压力本就较大，因此后续还款压力也不容忽视。

北京、上海会跟进1.5成首付吗？

在市场人士看来，降低首付和房贷利率无疑是央行多则新政中最具影响力和实际意义的调整。尽管新政的全面落地尚需时日，但一些城市已经落实，一些开发商也纷纷行动起来，通过调整首付比例提前锁定客户。

目前，武汉、合肥、长沙等地纷纷跟进执行“5·17”楼市新政，积极落实降低首付比例、取消房贷利率下限等措施。作为一线城市的北京和上海，政策动向也备受关注。

李宇嘉预测北京、上海等一线城市也会跟进相关政策，以满足更多新市民的购房需求。他强调，一线城市的年轻人和新市民对首付门槛更为敏感，因此，这一政策的跟进将更有利于他们实现购房梦想。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，目前一线城市已经纷纷跟进了公积金利率的下调，但对于首付比例和房贷利率的进一步调整，由于存量房贷的复杂性以及去年四季度已进行的大幅调整，一线城市需要谨慎考虑，以避免造成老客户心理不平衡。“首付比例下调是行业趋势，预计一线城市首套或首付比例将下调至25%，二套首付比例下调至35%左右。”

陈文静认为，当前，北京、上海在首付比例、房贷利率等方面均存在较大调整空间，未来或将根据市场变化和调控需要适时出台相关政策，以进一步激发需求潜力。

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