在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，市场从高速发展转向高质量发展阶段，房企由过去的“三高”模式向低负债、可持续运营方向转变，在这一过程中，一些房企由开发商转向城市运营商，激发消费新动能，市场空间广阔。

REITs作为新兴融资工具，有助于房企盘活存量资产，打通“投、融、管、退”闭环。目前，我国已上市的基础设施公募REITs产品达38只，合计融资规模约1258亿元。消费基础设施是公募REITs的重要板块，目前已经上市的消费基础设施REITs共4只，首发规模合计达到121.83亿元。

近日，消费基础设施REITs再添新员——华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（下称“华夏首创奥莱REIT”）获得证监会准予注册的批复，并获得上交所无异议函，华夏首创奥莱REIT即将进入发售阶段。这是国内首只以奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITs，为其他自持经营性物业的房企转型提供了一个有益参考。

  盘活存量 房企探索资产证券化模式

去年，国家发改委、证监会相继发布文件，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，以期进一步增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

在这一市场机遇下，首创城发集团以旗下武汉首创奥莱项目和济南首创奥莱项目作为底层资产，由旗下首创钜大有限公司担任运营管理统筹机构，华夏基金为基金管理人，申报发行公募REITs产品，项目总估值19.73亿元，已于今年6月底获批。

据了解，武汉首创奥莱项目于2018年4月开业，2019年以来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位，项目包含8栋商业楼栋，项目建筑形态为地上两层、局部三层的开放式街区，采取田字形街区布局及托斯卡纳小镇建筑风格，拥有“市政厅”“图书馆”“教堂”“火车站”“剧院”等场景化体验空间。济南首创奥莱项目于2019年1月开业，自开业以来销售额蝉联济南奥莱市场第一，项目包含8栋商业楼栋，项目建筑形态为地上三层开放式街区，拥有“罗马广场”“米兰广场”“摩纳哥广场”“威尼斯广场”“锡耶纳广场”等场景化体验空间。

当前，消费者消费习惯悄然改变，除了方便快捷的线上购物，也重视线下场景化的体验消费。《2023-2024中国奥特莱斯行业白皮书》显示，2023年，零售行业发展承压，各业态的增长分化较大，但奥莱业态逆市增长，全国现有在营业奥特莱斯项目约239个，2023年奥莱销售规模约2300亿元，同比增长约9.5%，在所有零售业态中增长比例最高。

首创城发集团副总经理、首创钜大公司执行董事、总经理谢洪毅告诉记者，华夏首创奥莱REIT既是践行国企责任，贯彻国家“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措，也将有助于公司打通商业重资产“投、融、管、退”全链条。“首创城发深耕奥莱15年，虽然已形成稳定的运营模式，但以自有资金进行资产盘活创新，回收成本时间相对较长。通过资产证券化的模式，获得资产力量的支持，可以在盘活资金的基础上进行产业创新，形成商业流程上的闭环，以及获取更大的管理规模和机会。”

“华夏首创奥特莱斯REIT的获批，一方面，进一步丰富了消费基础设施REITs的资产类型；另一方面，也反映出奥特莱斯业态的发展潜力。”中指研究院研究副总监徐跃进告诉记者，近几年社会经济发展面临一定压力，居民收入预期不确定性有所提升，消费观念更加理性，希望在品质和价格之间寻找平衡点。在此背景下，主打“大品牌、小价格”经营理念的奥特莱斯业态因具备消费目的性强、中高端品牌占比较高、商品价格优惠、品牌组合丰富等优势，受到消费者更多青睐，迎来一定的发展机遇。

对于REITs这一创新金融工具，谢洪毅表示，资产证券化将作为首创城发长期发展中的重要一步，首创城发将加强招商运营管理能力，在服务消费者的同时带动城市化发展。

  厚积薄发 创造城市综合运营新价值

近年来，房地产行业进入深度调整期，“规模红利”时代已经过去，政府和企业都在积极探索房地产业发展新模式。这其中，由重资产向轻资产转型，由短期的开发业务向长期的综合运营业务转型，同时也和此前的地产开发业务保持一定的相关性，成为许多房企新的探索方向。

2021年，首创城发重组成立，吸收合并此前以房地产开发业务为主的首创置业，同时注入首创集团旗下的首创经中、首创新城镇和北京绿基三大业务平台的资产。目前，首创城发以城市发展综合运营商为发展目标，形成了城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级为主的三大业务主航道。

“我们从业内熟知的首创置业到如今的首创城发，一直致力于推动各业务板块的资源重组和创新发展，由高速发展向高质量发展进行转变，不断推动房地产平衡发展，积极探索商业地产新模式。”谢洪毅说。

事实上，在奥莱赛道，首创城发已深耕多年，积攒了丰富的经验。早在2013年，北京首创奥莱正式对外营业，填补了彼时京西南大型商业的空白。开业十年来，北京首创奥莱销售额累计超200亿元，纳税超4亿元，解决4000余人就业问题，带动周边住宅市场发展，为推动城市更新作出贡献。

目前，首创城发全国在营奥莱项目15家，成为全国布局最广的奥莱运营商，总建筑面积约180万平方米，在项目选址及招商运营等方面占据先发优势。谢洪毅透露，根据时间表，后期会继续开展新的资产证券化项目，丰富的资产储备为华夏首创奥莱REIT扩募提供了广阔的想象空间。

从地产开发商转为城市运营商，首创城发近年来的转型为整个地产行业转型提供了有益探索。徐跃进表示，房企从过去的“高负债、高杠杆、高周转”向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型，成为房企探索新模式的重要方向。一方面，房企可以探索新业务模式，寻求代建等轻资产业务发展空间；另一方面，房企应抓住结构性机会，追求开发业务的“有质量增长”。

谢洪毅表示，首创城发将继续秉承“以人为本”的发展理念，不断提升城市运营能力，为市民创造更加美好的生活环境，为城市发展贡献更多力量。同时，首创城发将继续探索新的融资渠道和商业模式，为企业的可持续发展注入新的活力。

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