买房最佳时机来了?
来源:凤凰网房产 智慧观察采编中心 综合整理 2024-09-25

房贷一招就省出一辆车!买房最佳时机来了?

降息!降准!降首付!

9月24日上午,央行突发多个重磅利好——

据多家机构的测算,此次下调预计惠及1.5亿人口。如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算,将存量房业主将每月节省利息支出300元左右,合计能省下超10万元、一辆汽车的价格。

此次,央行降息降准、美联储降息等多重利好堆积,对楼市将产生怎样的影响?当前是否是适合的购房时机?政策已经出尽了吗?

针对市场关注的诸多问题,凤凰网房产和风财讯开展线上直播,邀约原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏,中国企业资本联盟副理事长柏文喜,亿翰智库研究中心总经理于小雨等多位专家从不同领域开展了解读。

政策什么时候落地?

金九银十还有吗?

孟晓苏认为,此次调整存量房贷利息,是住房抵押贷款的理性回归,是对过去错误政策的彻底纠正。测算下来,能够为老百姓减少1900亿的年利息,让老百姓松一口气,用钱来消费、旅游等,这也是惠民政策。所以为央行政策“叫好”!

但“金九银十”并没有那么乐观,房地产不可能出了ICU就进入KTV。

过往挤牙膏出政策、已出政策落实、地方“土政策”的阻碍、房价预期不稳、一线城市未完全取消限购、保障房建设缓慢等问题仍然存在。所以,政策还没到位,楼市恢复不要过于乐观,楼市可能会持续低迷两年或者更长时间,部分城市会出现房价的持续下跌。

不过,相信政策量的积累会造成质的突破,积小成大。未来,存、贷款利率都有可能继续下降,惠及老百姓的内容会越来越多。

柏文喜则认为,从市场感知来看,九金几乎没太多存在感。此时出台政策有利于推动“金九银十”的重现,对于楼市是非常迫切和需要的,同时对宏观经济而言也将起到主推作用。估计在国庆节(10月1日)之前政策就会逐步落地,期待银十的到来。

于小雨认为,这次央行提到的降息可能是在LPR基础上有一定的基点调整,这可能需要一个月左右的时间,主要是看各个城市、银行的具体落实细则。

提前还贷、断贷情况会缓解吗?

目前市场上出现断贷、法拍房增多等现象,究其根本是因为第一保障房缺失,逼着老百姓不得不进入新房市场;第二是房地产市场调控影响到了市场低迷、相关产业、甚至是居民收入。

“在这种情况下,老百姓断贷并不是因为他不努力,而是环境的不可抗力,这不是老百姓能够解决的问题,而是大形势造成的。”

对此,孟晓苏提出了四个解决方案:贷款延期、停息两年、收购法拍房、银行的租赁公司介入。“房子是老百姓最后的底线,要用足中央出台的各项政策,同时也呼吁新政策稳定市场预期,不要把老百姓逼得太紧。”

于小雨认为,提前还贷关键在于购房者的收入是否稳定,能否覆盖每月定额的房贷支出。如果可能覆盖,那么在利率下行的情况下,适当保留房贷,不提前还款。这部分资金可以用于寻找好的投资渠道。但如果收入预期非常不稳定,且有闲钱建议还是提前还贷较好。

公积金利率会同步下降吗?

孟晓苏、于小雨等均认为,公积金利率也应该下调。

此前公积金和商贷利差较大,具有明显的优势。但随着商贷利率下调,利差正在缩小。未来,公积金调整频次或速度上可能不如商贷,但按照目前的环境,商贷的调整也会倒逼公积金调整。

现在是合适的购房时机吗?

买商品房还是等保障房?

买房的决定因素主要看三个预期:房价、收入和交房,利率只是对其影响较小的一个点。而现在通过政府监管,交付风险已经减弱;房价在经历了三年调整期后呈现走弱态势,但政策不断出台利好,房价往下走的空间实际上是在变窄。

于小雨认为,现在可以去市场看一看,只有多看房子才知道自己喜欢哪种类型。当然,看房的这个过程不着急,因为现在房价不想过去变天快。“从居住体验上来讲,更建议大家选择商品房。现在房企越来越聚焦产品服务,商品房在绿化、配套、户型设计、智能化等方面比保障房要好。而且现在房价已经调整到相对较低的位置,如果有购房实力的话,商品房比保障房的优势更大。”

如何选择房产呢?于小雨给出了一个更为实际的思路,选择核心城市、核心区,同时考虑房屋的租金回报率,用数据去做决策。

柏文喜认为,如果刚需或者改善型等非投资性的购房者,现在是一个比较好的购房时机。因为经过这两年的调整,房价相对来讲已经下跌了不少,而且行业竞争激烈、管理越来越规范、交房的风险也比较小、房屋质量、小区环境等也都有所改善。但是对于投资性需求来讲,建议还是要等到市场处于复苏点上,而从目前的情况来看,房地产市场还没有触底,未来走向具有较大不确定性,可以持币观望。

孟晓苏则持有不同的看法,收入不高的新市民新家庭,其实不用急着买商品房,而是应该呼吁加大保障房建设和供给,如此工薪家庭有可能享受到保障房。

从卖方角度来看,孟晓苏同样认为现在不是卖房的好时机。“在楼市下滑的时候,卖房的羊群效应会造成楼市恐慌,加重楼市压力,房价也就越难稳住。所以,如果不是急于出手套现的话,那不建议此时卖房。”

未来多套房在利率上会和首套房拉平吗?

柏文喜认为,现在从各地政策取向上,楼市交易寡淡的情况下,多套房和首套房在首付比例、利率等不同的条款纷纷在取消中,而且现在国家整体基调是鼓励改善性住房需求。所以,从逻辑上来讲,首套房和二套房除了首付比例调成一致外,大概率的话,贷款利率也会越来越一致。不再区分首套房还是二套房。


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