今天（10月20日），一条跟土地、房地产密切相关的新闻，在朋友圈刷屏了。多家媒体都使用了这样的标题——“中央部委明确，城镇户口可继承农村‘宅基地’了！”国家自然资源部官网上，近日发布了一条“对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复”，里面有这样一段话：
六、关于农村宅基地使用权登记问题。
农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
可以看到，自然资源部的表态非常明确——“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。于是在转瞬之间，多家媒体、自媒体都发布了这个新闻。在一些地产专家、大V组成微信群里，也引起了广泛的讨论。那些“家里有宅基地”的朋友，无不欢天喜地，计划着如何修建自己的乡村别墅。其实稍作思考就知道，这样一个“天大的事”，绝对不可能通过一个部委给人大代表答复的方式来“官宣”。稍微查一下中央的文件，就可以发现：早在2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部就联合发布过一个“关于农村集体土地确权登记发证的若干意见”（国土资发〔2011〕178号）。
非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
也就是说，早在2011年国家就已经明确，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，而且关于登记时该怎么在记事栏标注，都跟自然资源部的说法基本是一致的。只不过在自然资源部的最新表述里，在“农民集体”之前多了“经济组织”4个字而已。自然资源部，在2018年国家机构改革之后承接了原国土资源部的职能。为什么一个9年前就宣布过的利好，竟然在今天引起了轰动？说到底，恐怕还是2011年至今，很多地方尚未完全落实文件里的要求。一是农村宅基地、房屋的登记进展比较缓慢；二是各地在执行的时候，存在模糊的地方。比如有些地方就曾要求：如果一户农民的子女都已经落户城里，那么老家的房子在老人过世之后，不能拆除重建、也不能维修。房子在，子女就可以住；房子倒了就要收回宅基地。上述做法，显然跟今天自然资源部的解释不同，也跟2011年那份文件的原意不同。对比2011年的文件，以及自然资源部的最新解释，我们可以发现：最新解释歧义最少，它旗帜鲜明地告诉大家“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。而2011年文件的表述，可能引发歧义。从这个意义上来说，此次自然资源部的“答复”意义还是非常大的，可以澄清很多模糊的认识，把落户城市子女对宅基地、房屋的继承权更明晰化了。但与此同时，可以继承农村宅基地的人也被限定为“子女”。也就是说，兄弟姐妹等其他亲属被排除在外了。这是否符合民法典，还是“答复”时表述上的遗漏，尚有待明确。于是，一个新问题产生了：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”，将对中国房地产行业带来哪些影响？我的看法是：这是房地产行业的大利好，等于发了一张长期饭票。目前中国有14亿人口，常住人口的城镇化率为60.6%，户籍人口的城镇化率为44.38%。也就是说，从户籍的角度看，中国的农村人口还有7.79亿人。继续提高中国的城镇化率，特别是户籍人口的城镇化率，对扩大中国内需，实现“国内大循环+双循环”有积极的意义。国家也一再强调，中国当前最大的最需就是“新型城镇化”。没有“新型城镇化”，不仅大基建、新基建失去支撑，中国的中产阶层也很难扩大。要增加户籍人口城镇化率，首先要解决农民进城最大的顾虑——失去承包地和祖屋。相比之下，祖屋、 宅基地对农民的意义更大，因为这才是真正的家。明确了“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”，就等于给7.79亿人进城落户解决了后顾之忧。我们可以推算一下。中国的户籍人口城镇化率是接近45%，目前每年增速是1个百分点，20年之后也不过65%，距离发达国家仍然有较大距离。因此，这个宅基地政策足以给“新型城镇化”带来20年的动力，当然也给房地产的稳定发展提供20年的空间。“户籍人口城镇化”的含金量，是远大于“常住人口城镇化”的。户口在哪里，对中国人意义重大。迁移户口之后，人们会更加认同落户地，安家、买房的愿望也更强烈，对内需的拉动也更强劲。目前中国的“户籍人口城镇化率”跟“常住人口城镇化率”的差距超过了16个百分点，中央对此高度重视。“户籍人口城镇化率”在考核中越来越重要，而宅基地的这个政策，有利于提高“户籍人口城镇化率”。此外，这个政策也对农村、农业构成利好。这相当于提供了一条城市连接乡村的“纽带”。重建祖屋、带着孩子去度假，是很多城里人的梦想，也是拉动内需的重要途径，还有利于资金反哺农村。但需要指出的是，在农村宅基地上建房，不是想怎么建就可以怎么建的，各地政府管制力度不同。很多地方有统一的规划、建筑风格，自由发挥的空间不大。而且可能还会发生“合村并居”，到时候需要拆除你新建的房子。所以重建祖屋的时候，需要充分了解当地的规划和规则，否则可能让投资的钱打水漂。总体而言，国家政策目前是鼓励城镇化的，而不是鼓励“逆城镇化”。另外，你继承并重建的祖屋虽然有房产证，但不是随便可以转让的。因为房子下面的宅基地是当地农村集体的。能转让的范围比较小，属于受限制的房产，有点类似“共有产权住房”。
