摘要：近期除了祥生，地产企业上市似乎都需要经过港交所的两轮考验，大唐地产在二次递表后，终于在11月23日传出“通过聆讯”的消息，即将走完漫长的IPO路演。11月25日晚间，大唐地产发布通过港交所聆讯后资料集，第二天便召开投资者和媒体发布会，希望能来一场深度的交流。兴许是第一次与投资者和媒体交流，大唐地产管理层的“初舞台”表现得略显紧张和谨慎，就连讲话也是慢条斯理。

  “感恩节快乐。”大唐地产董事长吴迪于会议开始时，首先道出了祝福。随后，他简单回顾了大唐地产走过的路。始于总部厦门，大唐地产目前已在全国形成海西、北部湾、京津冀、长江中游、长三角及成渝的六大区域布局。

  值得一提的是，在大唐地产885页的招股书中，自始至终并未曾提及大唐的创始人余英仪，而招股书介绍大唐地产的发展历史是从2010年开始的。

  该年，由黄曦控制的福信集团收购厦门大唐70%股权，并陆续注入开发物业资产，且继续沿用余英仪留在大唐地产的印记——品牌和“蓝色窦尔敦”logo。

  事实上，当时除了大唐地产、融信集团外，从厦门走出了不少知名的开发商，其中包括禹洲集团的林龙安、宝龙地产的许健康、明发集团的黄焕明、源昌集团的侯昌财、鑫新景地的钟江波。

  之后于2019年10月，福信集团以7760万元获得大唐剩余30%股权，至此福信集团全资持有大唐地产。一个月后，大唐地产赴港第一次递交招股书。

  只是没想到，上市这条路走得并不舒坦，其招股书于今年5月28日届满失效，三天后大唐地产迅速重新递表。如今距离二次递表刚好过去180天，离在港交所敲钟就差最后的临门一脚了。

  当日交流会上，大唐地产介绍道，预计将于香港时间12月4日IPO定价，并预计将于12月11日正式挂牌上市，股份代号2117.HK。

  合作与规模诉求

  大唐地产赶上了今年的资本末班车，在大唐地产IPO前，年内还有5家房企赴港上市，包括祥生、金辉、上坤、汇景、港龙。若比较这6家房企去年收入水平，大唐地产2019年的收入要高于上坤，但距离金辉又有很大的差距。

  招股书显示，大唐地产的收益由2017年的40.19亿元增加至2019年的81.08亿元，复合年增长率约为42%，这三年毛利率分别为24%、27.8%及27%，三年纯利复合年增长率为23.2%。

  但今年上半年，大唐地产的财务完成情况并不理想，2020上半年录得收益17.85亿元，同比减少41.51%，上半年毛利率下滑至23.3%，处于行业内较低水平。此外，大唐地产纯利录得9000万元，同比减少75.61%。

  就今年财务表现，大唐地产财务总监兼资金总监刘伟平在交流会上传递出信心，其表示上半年财务数据下滑主要和项目交付时点有关，交付集中在下半年，预计全年收入和净利润都会实现增长。

  刘伟平续称，大唐地产预计今年交盘面积相较2019年有45%增长，即今年将交付110万平方米的总建筑面积。从上半年情况来看，大唐地产交付面积同比减少31.79%至14.85万平方米，平均售价减至10925元/平方米。

  目前，大唐地产的交付进展为，今年前10月，大唐地产的交付总建筑面积约为70万平方米，占2020全年交付目标的60%，留给大唐地产的时间还有不到2个月的时间。

  土地储备方面，截至今年8月底，大唐地产总土地储备1117.6万平方米，开发中物业建筑面积为720万平方米，待开发物业总建筑面积300万平方米。

  相比同梯队的上坤地产，大唐地产的土储较多，但在当日的交流会上，管理层一再强调未来会更加注重与其他房企达成合作，加快全国化布局，同样有着规模化的诉求。

  这也与总裁郝胜春在2019年初喊出的口号有关，彼时，郝胜春表示，大唐地产要在三年冲千亿的销售目标，进入全国房企50强。

  此次上市，大唐地产还引入厦门国贸集团作为基石投资者，至于未来是否会有合作计划，大唐地产管理层并未作出正面回答。随后，大唐地产总裁郝胜春表示，已经合作落地的主流开发商超过17家，包括世茂、龙光等房企。

  当日亦有媒体提及大唐地产在疫情之后的恢复情况，副总裁林瑞焰接过话筒表示，公司今年销售额已经恢复到疫情前的水平，疫情对公司影响有限，之后增加了线上销售渠道，疫情后的销售额有提高。

  据观点指数统计，大唐地产今年前十月的销售额接近去年全年的水平(2019年销售额为365.7亿元)，或许有望在2020年突破500亿元的门槛，至于三年内的千亿目标，对大唐地产而言仍是一项长跑任务。

  高负债下的扩储战略

  和大部分房企一样，大唐地产一开始也通过不断加杠杆获得土储和销售规模的增长。但在今年三道红线及监管趋严的环境下，贴着“高负债”标签的大唐地产还需披荆斩棘。

  更新的招股书显示，今年上半年，大唐地产的净负债比率为128.5%，较去年底增加9.3个百分点。此前净负债比率从2017年的1087.9%大幅下降至去年的119.2%，归功于该期间保留盈利增加、公司股东注资增加及使用盈余现金偿还借款。

  而在大唐地产的负债结构中，银行借款是其主要一部分，维持着大量借款以为经营提供资金。2017至2019年，大唐地产的借款总额为91.45亿元、84.61亿元、77.7亿元，今年上半年借款回升至81.91亿元。

  此外，福信集团作为中国民生银行的股东，为大唐地产在银行贷款方面提供了捷径，截至上半年，大唐地产董事长吴迪与中国民生银行订立贷款的尚未偿还本金结余总额约23.76亿元，占借款总额的29%。

  另一方面，从此次IPO筹资款项用途便可看出，大唐地产的融资渠道大部分为银行借款，且是成本利息较高的短期债务。

  大唐地产估计上市所得款项净额约12.794亿港元，当中30%用于偿还部分银行借贷，包括一笔年利率8.5025%计息于2021年8月到期的银行借款；年利率10%计息于2020年11月到期的银行借款；及一笔年利率7.125%计息于2022年4月到期的银行借款。

  据观点地产新媒体了解，大唐地产另有7笔信托融资尚未履行，到期日在2020年至2021年间，金额总计28.86亿元。截至今年上半年，大唐地产的现金与短期借款比率将为1.34，现金仍能覆盖短期债务。

  囿于目前公司负债较高以及融资监管环境紧张的状况，大唐地产在第三方合作拿地上加大了力度，其表示，通过合作拿地可以有助于大唐地产进入经验有限的新市场，扩大规模布局。

  当日的交流会上，大唐地产亦对外介绍了年内公司在招拍挂、收并购以及与合作拿地三者之间取得的成绩。

  郝胜春表示，大唐地产今年在招拍挂上新获取5宗土地，总占地面积19.5万平方米，分别位于福建、浙江、广东和四川等。收购方面，大唐地产获得湖南、广西、四川宜宾等4家项目公司，土地储备总面积约98.5万平方米。

  而在第三方合作开发方面，截止到今年8月31日，大唐地产通过此形式获得的土地建筑面积达到342万平方米，占公司目前土储总量的30.6%。

  这也意味着，大唐地产在业绩销售方面，权益销售的占比将会有所下滑。