接近年末，商业地产资本大戏渐入高潮。

12月9日，华润万象生活(01209.HK)登陆港交所，当日收报28港元/股，涨25.56%。同日，“国内商业物业服务供应商上市第一股”宝龙商业(09909.HK)涨幅一度超过10%。

12月13日，禹洲集团(01628.HK)发布公告称，建议分拆提供物业管理服务及商业运营服务的禹佳生活服务于联交所主板独立上市。

今年以来，房企分拆旗下商业板块上市渐成风潮，已有超7家涉商企业奔赴港交所。

“尽管和房地产开发相比，商业板块赚的都是小钱。但是，未来开发业务利润下降是趋势。越早做多元化布局的企业，越有先发优势，更容易获得扩张筹码。”12月10日，一名TOP 10房企中层管理人士向时代周报记者表示，房企分拆商业板块是为了占领赛道，获得发展主动权。

12月11日，IP Global 中国区首席经济学家柏文喜对时代周报记者表示，分拆商业上市有利于提升房企的市值，同时也为房企打造了另一个可以相互策应的资本平台。

他认为，在对债性融资管控趋严的当下，打造新的资本平台以实现非债性融资非常重要。

房企竞逐商业赛道

整体商业运营逐渐成熟，多家房企开始分拆旗下商业板块独立运营。

12月8日，中南建设发布公告，拟向公司副总经理陈昱含控制的南通朗达转让中南商业100%股权。此后，中南商业将独立开展业务。

在中南建设之前，行业内已有10余家房企设立独立商业板块。

万科企业（000002.SZ）和世茂集团(00813.HK)等头部企业均表示有分拆商业上市的意向，碧桂园集团（02007.HK）、旭辉集团（00884.HK)、金科股份(000656.SZ)等企业纷纷成为独立部门，将商业地产板块作为独立板块进行运营。

2019年12月30日，宝龙商业在港交所挂牌，内地商业地产企业赴港上市的序幕由此拉开。

今年1月19日，星河集团旗下星盛商业向港交所递交招股书，拟于香港主板上市；12月9日，华润万象生活正式在港交所挂牌上市。

此外，赴港上市的合景悠活、卓越商企服务、金融街物业等企业，均有涉商管业务。

即将到来的2021年，仍有头部企业拟分拆商业上市。

在2019年8月的业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，希望在2021年分拆酒单独上市。

分拆上市成潮

12月10日，中国房地产数据研究院执行院长陈晟对时代周报记者分析称，房企分拆商业上市是基于相关多元化的资本诉求，一般而言，推动相关多元化上市会获得更高的估值。

截至11月份已上市物业企业平均估值是32.85倍，远高于上市房企。

陈晟认为，分拆商业上市对于房企降低负债、多元化融资有所帮助。“如果商业板能实现上市，有利于把间接融资变成直接融资。”

柏文喜对时代周报记者表示，分拆商业上市有利于提升房企的市值，同时也为房企打造了另一个可以相互策应的资本平台。在对债性融资管控趋严的当下，打造新的资本平台以实现非债性融资非常重要。

近年来，商业地产逐渐摆脱重资产模式，走向轻资产运营。

以商业地产标杆企业万达集团为例，2017年，万达集团开始对业务进行拆分，万达商管和万达地产集团成为两个独立的板块。2019年初，大连万达集团股份有限公司董事长王健林表示，万达商业要剥离所有房地产业务，成为彻底的商业管理运营企业。截至目前，万达商管旗下已无房地产开发业务。

此外，宝龙商业和华润万象生活等企业，均有商业运营、增值服务和管理输出等轻资产运营板块。

商业板块由“重”转“轻”的道路上，资产证券化扮演着重要角色。

中指研究院报告显示，在经历了政策的不断丰富完善、明确业务主体及基础资产范围、加强风险管理等一系列过程，2019年资产证券化规模同比增长23.1%。从构成看，购物中心、写字楼、零售门店仍然是发行数量最多的资产类型。

资本热捧

与房地产公司相比，商业地产企业上市普遍能获得更好的资本表现。

12月9日，华润万象生活上市首日早盘一度涨超43%，截至当日收盘报28港元/股，涨25.56%，总市值约616亿港元。

“国内商业物业服务供应商上市第一股”宝龙商业，在资本市场上表现十分亮眼。

截至12月14日发稿，宝龙商业的静态市盈率为73.7，而宝龙地产的静态市盈率为4.91。今年以来，宝龙商业股价持续走高，截至12月10日，宝龙商业收盘价为24港元/股，较9.5港元/股的发行价上涨152%。

从目前的表现看，商业股的市盈率水平已经赶超头部物管企业。

宝龙商业的静态市盈率为73.7，华润万象生活的静态市盈率为158.55。可供对比的是，碧桂园服务的静态市盈率为69.96，保利物业的静态市盈率为54.24，中海物业的静态市盈率为27.5。

12月11日，中泰国际（香港）策略分析师颜招骏对时代周报记者表示，市场会倾向给予商业运营及物业管理服务收入占比高的公司较高估值，主要是因为零售商业物业比住宅的管理费及增值服务发展空间更高。

颜招骏认为，商场只要维持较高经营水平及出租率，增加管理费便没有难度。

以华润万象生活为例，华润万象购物中心的管理费从2017年的15.06元/平方米增加至2019年的16.26元/平方米，增幅达到7.9%，同期华润集团住宅物业管理费增幅只有6.6%。

“另一方面，商业运营的收缴率比住宅物业高，例如2017―2019年华润万象的住宅物业收缴率分别为90.9%、91.9%及92.5%，而购物中心的收缴率分别达到99.8%、96.6%及100%，因此长期看来，商业运营的增长都非常稳定。”颜招骏补充道。

商业股能否复制物业股的高估值神话？陈晟持保留态度。他认为，物业有很多想象的延伸空间，但商业整体供大于求，目前行业仍需要精细化运营。

12月14日，58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报周报记者表示，涉商类股的上涨，主要原因是随着国内疫情逐步得到控制，线下生活逐步恢复到正轨，此前受到疫情影响的商业地产的估值不断修正。

张波认为，今年房地产开发企业的融资受限表现明显，市场对于房地产增量规模的预期不断减小，自持类的商业地产并不会受拿地等因素影响，因此市场的预期出现向好。

“但长期来看，商业股的价格变动还受制于本身运营情况、现金流长期预期、商业布局的布置和发展潜力等多种因素影响。”张波表示。