摘要：“三道红线”、“房贷新规”，2020年的尾声，伴随“世纪寒潮”的来袭，房地产行业对融资的监管也上升到一个前所未有的高度。面对融资调控步步收紧、债务规模进一步扩大，2021年的开年，各个房企抢滩融资市场，据观点地产新媒体统计，截止2021年1月8日，中资美元债的一级市场中共有19家上市房企拟发行20笔美元债，合计发行规模超过70亿美元，平均融资利率为6.75%。

与此同时，2021年也将是偿债高峰年，机构统计，2021年到期债务规模将历史性突破万亿大关。

融资规模增加、成本下降，双破纪录

2020年的疫情，房地产行业以其强大的韧性实现了触底反弹的“V”型佳话，伴随整体稳步恢复，政策也逐渐从“灵活运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕”向“三道红线”“房贷新规”步步收紧。

在2020年房企融资环境逐渐收紧的大前提下，房企的融资规模非但没有缩水，反而实现了攀升，并且创造了历史新高。

参考贝壳研究院的统计，2020年房企境内外债券融资突破万亿，累计约12132亿元人民币，即便累计增幅较2019年同期收窄10%，但其融资规模创造了历史新高，累计同比增长3%。

其中，相较之下境内融资规模“更胜一筹”。2020年境内融资规模约7613亿元，同比增加21.3%，境内债券规模占比63%；境外债券规模折合人民币约4519亿元，同比减少18.3%。而按照中原地产研究中心统计数据，2019年中国房企海外融资金额高达752亿美元，按撰稿时汇率6.4579计算，换算人民币约4856亿元，期间美元汇率持下跌状态。

58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者表示，从房企的融资情况来看，境内融资依然是最为主要的渠道，境外融资的增长更多起到缓解短期偿债压力的作用。

与此同时，记者通过查阅2020年房企融资情况的相关报告发现，除了融资规模突破历史最高点以外，大部分企业的融资成本也都刷新了历史的最低记录。

贝壳研究院发布的数据显示，2020年境内外融资票面利率较2019年均有下降，境内平均票面利率达2015年以来低点。央企、国企的境内平均票面利率为4.08%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%。

“融资成本的下降受到多方面的影响。”张波认为，一方面从国外来看，美联储的放水使得国际市场普遍进入到负利率的环境，这是导致房企海外融资成本走低的重要原因；另一方面，国内LPR利率走低的趋势，加上为应对疫情，政府在金融侧不断释放流动性的操作，也导致房企融资成本有所走低。

债压攀升，融资步伐加快

房企一路“过关斩将”拿下融资规模和成本双冠的同时，越来越大的偿债压力也不可小觑。

根据贝壳研究院统计，2020年房企债券融资端同比大增28.7%，到期债务规模约9154亿元；2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力也将继续攀升。

具体来讲，参考中指研究院的统计，2021年，房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元。其中，海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平；2023年，这一规模将大致维持在8000亿元水平。也就是说，2021年将是偿债高峰年。

面对“三道红线”压顶，“房贷新规”实施，2021年伊始，将进入偿债高峰年的房企，其融资步伐加快，多家房企抢滩融资市场，第一周内融资规模逼近300亿人民币。

据观点地产新媒体统计数据，截止2021年1月8日，房企美元融资已经超过70亿美元，而该数据1月6日为45亿美元，短短两天时间内实现飙升。与此同时，通过查阅集团相关公告不难看出，大部分企业的融资成本再次刷新了企业自身的历史最低记录。

其中，正荣地产（06158.HK）发布公告，2021年1月4日，其成功发行4亿美元5年期6.63%绿色优先票据，最终定价较初始价格指引收窄达52个基点，相较于二级市场公允价值为低，进一步降低了该集团融资的成本。

龙光集团（03380.HK）发布公告，公司1月6日成功发行3亿美元7年期优先票据，票面年利率4.5%，创下公司境外债年期最长及利率新低记录。

世茂集团（00813.HK）发布公告，已成功发行于2031年到期的8.72亿美元优先票据，票据利息将按年利率3.45%计算。此次美元票据创下世茂在境外发债利率最低的新纪录，也是中资民营地产企业有史以来同期限最低利率。

除了上述房企以外，禹洲集团控股有限公司、当代置业(中国)有限公司、中梁控股集团有限公司、旭辉控股集团、建业地产等多家企业也在融资层面有所动作。（排名不分先后）

“预计降负债依然是大型品牌房企2021年的重点任务。”张波向《华夏时报》记者表示，当前房企的重中之重还是控制合理的负债水平，“三条红线”加上“两条红杠”，从融资的需求和供应两侧对房地产开发行业形成了全面的把控，不能保持合规的负债水平，未来融资难度也会越来越高。

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