摘要：“楼盘超过1000%的认筹率、二手房应声涨价、房东惜售、刚需无房者苦不堪言……”徐昱近日向上海市领导的请愿书中写道。徐昱2019年博士毕业，落户上海成为一名新上海人，自2020年5月起4次认筹新房均未中签。

徐昱的经历不只是个案。在过去几个月时间内，上海同地段新房与二手房价格倒挂，引来疯狂认筹，31个新盘售罄，摇号比例低至1:8。不仅如此，在放宽落户限制、学区制度改革、新盘价格倒挂等多个因素的推动下，上海楼市显现出自2016年“冰点”以来的复苏。

统计数据显示，2020年全年，上海新房共成交72632套，较上年同比增长17%，成交均价57099元/平方米，较上年同期增长4%；二手房成交量为30.15万套，较上年同期增长26%，成交均价52647元/平方米，较上年同期增长3.31%。

量价齐升一定程度上显现出上海楼市的火爆。相对极端的案例是，某地产博主爆料称，上海市静安区教育学院附属学校的一处面积6.4平方米的学区房，挂出后两小时即以360万元的价格成交，每平方米单价相当于56万元。

“房住不炒”指导原则下，调控政策呼之欲出。1月20日，一份名为《闵行区房管局会议纪要》在网上热议，内容主要涉及对房地产行业的规范，如设定项目认筹比例不超过3：1、同一家庭同一时间段只能认筹一个楼盘……随后，闵行区房管局紧急辟谣：未收到相关通知。

靴子一天后落地，层级上升到了上海市。21日晚间，上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对限购政策、信贷政策、增值税征免年限、备案管理、市场秩序等作出具体规定，意见自1月22日实施。具体内容包括：

严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总数计算；

实施差别化住房信贷政策。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；

调整增值税征免年限。普通住房对外销售免征增值税的年限从此前的购买2年以上（含2年）调整至5年以上（含5年）；

严格商品住房销售管理。商品住房销售严格执行“一价清”“实名制”，完善新房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求；

规范房地产市场经营秩序。加强对产业链上地产商、销售代理与经纪公司的监管，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为；

同时，完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边，五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度，稳定土地价格，引导合理住房消费。

调控周期等多因素诱发房价不断攀升

多位上海地产业人士对腾讯新闻《潜望》指出，调控周期、人才引进放宽落户、义务教育改革以及新冠疫情导致的流动性溢出效应，都是此轮上海楼市不断攀升的原因。

上海2016年3月率先推出的房地产调控政策的周期效应显现。当时，上海将非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税和社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为连续缴纳满5年及以上。同年11月，上海将改善性住房的首付款比例自50%提高到70%。

一位地产行业人士向腾讯新闻《潜望》解释称，当初那些即将满足社保条件的潜在购房者，由于缴纳所得税与社保的年限延长，被抑制的购房需求，恰好在3年后的此时满足了新条件得以释放。

改善性需求旺盛。一方面，一部分当初的改善性购房者通过3年时间的沉淀，财富积累满足要求后需求释放，另一方面，新冠疫情一定程度上加速了一部分有能力的改善性购房者追求更好居住环境。

体现在数据上，90-120平方米户型，2020年新房成交占比由上年同期的40.5%增至42.7%，二手房成交占比由上年同期的16.2%增至21.1%。再者，300平方米以上户型的成交套数相比2029年占比也呈现增长态势。

据不完全统计，截至2019年年末，上海市常住人口数位2415.27万，同比下降4%出现负增长。上海、深圳、天津等城市开启新一轮的“抢人大战”。进一步放宽的落户政策，加速了房地产市场的热度。

在清华北大试点之后，上海于2020年9月份开放复旦、上海交大、同济、华师大四所大学的本科应届毕业生满足72分要求即可落户。9月份，上海出台“双一流”应届硕士毕业生，可以直接申请落户上海。同时，海外归国留学生的落户政策也在不断放宽。

父母对子女教育的重视使得学区房的交易活跃度长久不衰，而新的教育政策的出台掀起了新一轮的交易高潮——父母纷纷提前布局学区房。2020年起上海实施公民同招、民办摇号、公办统筹等政策，民办一贯制学校毕业生可以直升，使得占据教育资源的学区房成为推高楼市的又一驱动力。

“之前单价大概在每平方米16万元，2020年的时候差不多涨到了20万元。”一位房地产中介告诉腾讯新闻《潜望》，他所关注的浦东区与闵行区的“老破小”二手房本身比较紧俏的基础上，仅一年时间被“学区”概念推高25%。更为夸张的，“九年一贯”的东园二村与金桥酒店公寓楼盘，一年时间涨幅约为50%。

供需平衡难维系，涨势或将持续

“即使20万（元）一平，很多时候还是无房可卖。”上述地产中介称，房屋挂牌速度赶不上成交速度。“新房市场很多楼盘都是‘日光盘’，根本不需要代理；房价涨幅过快，许多本打算出售房屋的业主也开始观望出现‘惜售’，二手房市场呈现需求远大于供给又变相推高了房价。”

上述地产中介向腾讯新闻《潜望》举例称，2019年1月份他成交的一套顶楼房屋，业主以370万元成交。通常情况下，老房子的顶楼成交价格相对较低、周期较长。该房屋2020年11月再次出售时却呈现另一幅景象。“甚至都没挂牌，谈好后直接签合同”，成交价增长至435万元，且客户自愿承担20多万元因购买未满两年产生的增值税。

土地供应和新房供应增加。2020年上半年受疫情影响，为纾困地产商压力推出的楼市宽松政策，一定程度上成交量与成交额。限定价格、高价盘限签、预售门槛、土拍规则等全线放宽。

2020年上海经营性用地成交中，包含住宅用地的成交建筑面积为927万平方米，同比增长70%，成交金额2082亿元，同比增长101%。成品房交易上，商品住宅成交918万平方米，同比增长23%，成交均价为5.60万元/平方米，同比增长3%。

“如果不出台严厉的楼市管控政策，上海的房价还会继续看涨。”一位长期关注上海楼市人士表示，刚刚出台的新政可能会降低交易频次，但对学区房不会产生太多影响。“学区概念本身就是家长人为的，孩子到年龄就必须上学，家长等不到房价涨跌，”他说，江苏、浙江等地的富裕人群大都集中在上海，他们也并非价格敏感人群。

一位上海地产公司从业者则持不同观点。他说，新政或更加助推二手房市场的“飙涨”，叠加新房近5年的供应新低，交易环节税费大概率由购房者承担，交易成本增加的前提下二手房房源变得更少，二手房供应短缺则会进一步推高房价。

“从来没去踩过盘，说实话那些盘太偏远了……”该从业者称自己目前还不具备购房资格，也对不断攀升的房价望而生畏。“但即使偏远的新房也非常火爆，毕竟核心区域的二手房不是谁都可以买得起的。”他说。

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