摘要：根据统计局数据，截至2019年，我国城镇常住人口为84843万人，占总人口的60.6%。如果把时间往前推20年，当时城镇人口为38855万人，占总人口的比例为30.89%。简单计算可发现，20年我国城镇人口增加了45988万人，平均每年有2300万人涌入城市。当然，目前这一趋势还没有停止。根据发达国家经验看，城镇化起码要达到70%以上，速度才开始放缓，而且业内也预计，到2030年，我国的城镇化率才有望突破70%，所以未来依然还会有大量人口进入城市。

农村人口之所以不断涌入城市，图的就是更多的工作机会，更好的公共服务，以及可以为下一代提供更好的教育环境。其实，我们自己身边就有很多的同学、朋友、亲戚离开了农村老家，进入到了城市里学习生活，然后买房安家，也只是逢年过节，回老家看看而已。此消彼长下，当越来越多的年轻人涌入到大城市后，农村基本就只剩下了儿时的回忆，年迈的父母，空置的房子，闲置的土地等等，所以不少农村一度还出现了“空心化”的现象。那么，长期下去，留在农村的房子该怎么处理？

2020年，国家通过了最新修订的《土地管理法》，印发了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》，其中明确规定，要加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，在2020年底前基本完成。说得通俗一点，2020年就是宅基地确权的收官之年。如今2021年已经来了，随着农村宅基地确权登记基本结束，根据以上文件的最新规定看，2021年开始，农村的房子将全部按“新规”处理，在城市落户的子女以及留在农村的父母都应该了解。

第一、农村房屋继承问题

根据《土地管理法》规定，宅基地的所有权属于农村集体，村民只拥有使用权，而且宅基地的使用权只能在本集体内部流转。不过，这一次宅基地确权“新规”明确了“地随房走”的原则：非本集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，只需在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”即可。说得简单点，虽然宅基地无法继承，但由于房子属于村民的个人财产，所以不管是农村户口，还是城镇户口，都可以继承老家的房子，都可以按照规定发放宅基地证书。

第二、宅基地的使用问题

新规下，根据“地随房走”的原则，城镇子女照样可以继承农村的房子。但是，由于宅基地的所有权归集体所有，所以城镇子女继承父母的房子之后，不得进行大规模翻建、改建、扩建，直到房子倒塌或无法住人了，宅基地的使用权就会被集体收回，然后再次在集体内部流转。因此，笔者建议，为了延长房子的使用寿命，避免被过早收回，继承者可以适当对房子进行修葺、维护，从而确保房子保持完好的状态。在节假日的时候，也可以带家人、朋友等多回老家走走看看，给老房子添添“人气”，就当作是去郊区旅游了。

除此之外，还有一点值得关注。根据最新《土地管理法》规定：一户村民只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据目前试点城市公布的新规看，对“一户一宅”超出规定面积的部分，需要缴纳一定的费用才能继续使用。比如，在山东巨野，每处宅基地面积不得超过200平，超出规定部分实行阶梯式计费，超出不足200平，按每年2元/平计算，超出大于200平，按每年5元/平计算。除了山东，目前河南、宁夏、江西、湖北、山西等省份的部分城市都已经开始试点阶梯式计费。笔者认为，此举可以充分保障宅基地资源的合理使用，从而减少乱占、多占、浪费宅基地的现象。

第三、宅基地不能确权的情况

有过在农村长大、生活经历的基本都知道，农村经常出现宅基地被闲置，或者侵占耕地建房，又或者一家占据好几块宅基地的现象，结果不仅危及了耕地保护红线，也使得宅地基资源被大大浪费。因此，在宅基地确权过程中，注定有一些无法被确权登记，而面临被收回的可能。

根据自然资源部印发的《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》显示，主要有以下4类无法被确权：一是农村简易房、圈舍、农具房等临时性建筑物；二是乱占耕地建房，违反生态保护红线建房，城镇居民非法购买宅基地、小产权房等；三是因分家析产、权属不清等原因，造成宅基地存在争议，并且目前尚未解决的不能确权。四是因年久失修而导致房屋倒塌的宅基地。根据经验来看，对于无法确权的宅基地，会被集体收回，然后再次在集体组织内部重新分配和流转。

除了以上3点以外，未来宅基地的使用权或将逐步放宽

农村房子是农民劳作一生的积累，不仅是遮风避雨的住所，也是安身立命的本钱。因此，长期以来，为了保护耕地红线，保障农民利益，国家一直严格禁止城镇居民在农村购置宅基地等行为。但是，由于宅基地的使用权被严格限制，所以城市的资金、资源也就很难流入农村，再加上最近这些年农村年轻人口大量涌入大城市，无形中也降低了农村的活力和吸引力。

目前，国家已经意识到了这个问题。前段时间，农业农村部发布文件明确表示：在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡、下乡人员和当地农民合作改建自住房，支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业。这一政策“新动向”，从某种程度上来看，意味着国家对农村宅基地的使用权开始逐步放宽，此举可以为各类人才返乡创造有利的生活、生产条件，吸引资金、人才、资源等流入农村，从而推动农村、农业的进一步发展。

当然，国家对宅基地使用权的放宽是有限度的。新规明确要求，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，只能签订租赁合同，时间最长20年，合同到期后，双方可以另行约定。与此同时，国家也明确规定：城里人到农村买宅基地的口子不能开，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。最后，农业农村部还表示，接下来还将对关于继承祖宅的乡贤回乡翻建新建房屋和在农村无房的乡贤回乡“积分建房”问题，进行深入研究。

各项“新规”下，3类人有福了

第一类是继承老家房子的城镇子女。新规下，城镇子女继承农村房屋的权利得到了进一步的保护，这自然是一件开心的事情。退一步来说，即使已经没有居住老家房子的需求，通过出售或者出租房子的方式，也可以获得一笔不错的收入。当然，如果老家房子有拆迁的计划，将来还可以分到一笔不错的补偿款。

第二类是农村村民。通过宅基地确权登记，可以明确宅基地的权属，减少因宅基地权属争议而引发的各种纠纷，而且在面临征地、拆迁的时候，还可以领到国家给予的补偿和补贴，从根本上保障了农民利益。此外，放宽宅基地的使用权，允许人才、资金、投资等回流农村，有利于将先进技术、生产方式、经营理念等引入农村，从而促进农业的发展。当然，盘活闲置的宅基地，将闲置的农村住宅用于出租，对于农民来说，也多了一笔财产性收入。

第三类是返乡的创业人员。最近这些年，面对越来越高的房价，不少在大城市里打拼、生活多年的年轻人都有返回农村创业的打算，不少城镇居民、工商资本也希望能够去农村创业和投资，但由于宅基地使用权一直被严格限制，所以发展空间十分有限。如今，国家逐步放宽了宅基地的使用权，而且还加大了对发展乡村产业的支持力度，此举不仅解决了返乡人员的居住问题，同时也解决了不少经营类问题，无疑为返乡创业人才提供了更有利的环境和更大的发展空间。

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