摘要：“全面两孩”政策下，北京共有产权房政策有所调整。2月22日，北京市住建委对外发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2020年修订版）》（以下简称“修订稿”），并面向社会公开征求意见。修订稿对选址规划、社区环境、配套设施建设、户型面积等十一条内容进行了优化补充，更是首次提出中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。  

“全面两孩”政策下，北京共有产权房政策有所调整。2月22日，北京市住建委对外发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2020年修订版）》（以下简称“修订稿”），并面向社会公开征求意见。修订稿对选址规划、社区环境、配套设施建设、户型面积等十一条内容进行了优化补充，更是首次提出中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。  

住建委提供  

中心城区套型最大100平方米  

容积率不应高于2.8  

“全面两孩”及居家养老使现有一部分家庭的规模和结构发生变化，本次发布的修订稿充分考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，提出“中心城区按照建筑层数执行差别化面积标准”。  

具体来看，将原“城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米”修改为“十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米”。  

对于除城六区以外的其他区，仍保持最大套型面积不超过120平方米，但取消了原“总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上”要求，开发建设单位可按市场调查合理确定大套型的比例。  

在项目容积率上，修订稿则明确，中心城区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，中心城区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。  

“此前调研中我们发现，购房人最关注的是居室数量，三居室是主力需求户型，所以本次套型面积上限标准修订是以三居室为设计原型，在原来基础上做出一定程度的提升。”就此次发布的修订稿，北京市住宅建筑设计研究院院长、北京市保障房政策咨询组专家钱嘉宏如是分析道。  

钱嘉宏指出，根据防火、疏散等居住安全性方面的要求，不同层数的住宅楼其楼层公摊面积不同。一般来说，十九层及以上的住宅楼受防火、排烟、楼梯形式、疏散口数量等多方面因素影响，楼层公摊面积要大一些。“这次修订中，考虑到不同组合情况楼层公摊等因素，最终确定了差别化制定面积标准的方式。”  

在中指研究院北京分院研究副总监李益峰看来，这种“层数+套型建筑面积”双重控制的设计标准，有利于不同楼栋户型品质的改善和提升，将进一步提高共有产权房的舒适度、宜居性；同时，也有利于满足不同家庭结构、不同生活阶段的多样化需求，将进一步扩大置业者群体范围。  

住宅使用提出“可变性”  

层高调整至2.9米  

为了满足全生命周期下的家庭生活需求，修订稿还特别提出“空间可变形”原则，明确共有产权房设计应遵循标准化、模数化、一体化的原则，倡导主体结构大空间布置，通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的长寿性、可变性。  

住建委提供  

同时，为了发挥竖向空间功能布置的灵活性，将中心城区共有产权房的层高也调整为2.9米。  

在以上某项目设计方案图中，“四世同堂”方案为项目设计原始方案，主卧室与邻近卧室、主卧室与客厅之间均采用内隔墙，可以按照家庭结构及人口变化，将两个卧室合并为一个舒适的大卧室，适用于三口之家；也可以将主卧室和客厅合并为一个大的起居厅兼顾工作，适用于二人世界。  

北京市住建委相关负责人介绍称，“空间可变性”将作为保障房方案设计评审的一项审查内容，从套型方案设计伊始就对空间可变性进行潜伏性设计，并考虑在房屋使用说明书中充分说明后期改造条件预留情况。  

图书馆健身馆宜设置在地上  

图书馆建筑面积不小于50平方米/处  

共有产权房配套设施的建设标准，也在修订稿中给出了更为细致的规定。  

修订稿明确，图书馆、健身馆作为标准配置，应具有良好的自然通风和天然采光条件，宜设置在地上；图书馆建筑面积不小于50平方米/处，室内健身馆建筑面积不小于50平方米/处，室外集中健身场可结合公共活动场地设置，配置健身器材、健身步道、休息座椅等设施；鼓励因地制宜设置丰富居民公共交流的空间，可以设置咖啡馆、茶馆，也可以设置廊亭、休息座椅等交流场所。  

同时，对于活动、休憩等室外设施，修订稿要求应满足老年人安全使用需要，宜设置在向阳避风处。对电动自行车的停放、充电，分类垃圾收集点和快件箱的设置等内容也提出具体要求，比如：结合总图布局及公共空间合理设置分类垃圾收集点和快件箱。  

（图为：共有产权住房室外活动场地）  

（图为：共有产权住房室外活动场地）  

（图为：共有产权住房垃圾分类收集站）  

市住建委相关负责人表示，随着智慧社区的不断发展，本次修订稿与时俱进地提出倡导构建高带宽、广覆盖的网络体系，提升5G网络覆盖水平，积极打造新一代信息技术在智慧社区的应用场景，同时提出鼓励在地下仓储设置智能化小型公用仓库。  

已有37个项目按规定建设并交用  

涉及约4.3万套共有产权房  

北京商报记者了解到，自2017年9月发布《导则》以来，截至目前，本市已有37个项目、约4.3万套共有产权房按照《导则》设计建设并陆续交用。  

据悉，早在2020年上半年，市住建委便已着手研究修订《导则》，对开发建设单位、设计单位及共有产权住房申购家庭发放问卷近千份，从规划设计方案及住区宜居性等方面作出评估，结合新发布施行的《住宅设计规范》《居住建筑节能设计标准》对住房品质相关要求，提出修订意见。目前，修订内容已完成了相关行业主管部门、企业、科研院所、业内专家等多方意见征求工作，现正式面向社会公开征求意见。  

上述市住建委相关负责人表示，此次修订稿出台后，将为全面提升北京共有产权房宜居品质，更好满足人民群众对高品质住房的需求提供更为完善的标准支撑。  

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