深业物业赴港IPO背后：国资物企进击 民企上市节奏放缓

      2014年，彩生活登陆香港资本市场，让外界重新审视了物业企业的价值。随着碧桂园服务、恒大物业两家“巨无霸”物企上市，物管板块创下高估值神话，上市物企PE均值一度超50倍。

  2021年下半年开始，受房地产市场影响，市场再一次审视了物企的价值，板块估值回归理性。与此同时，物企上市节奏明显放缓，2022年仅3家物企递表申请上市。

  今年，第一家叩响联交所大门的物企也“姗姗来迟”。

  2月24日，深圳控股发布公告称，拟分拆深业物业股份在香港主板上市。同日，深业物业向港交所递交招股书。

  从签约面积及管理面积规模看，深业物业是一家“腰部”物企。据招股书，该公司截至2023年1月底的总，在管建筑面积约为5930万平方米，签约建筑面积约为6190万平方米。

  作为参照，截至2022年6月底，银城生活服务的在管面积约为6180万平方米，与深业物业相近，彼时前者在管面积在上市物企中位列20名以外。

  利润率方面，2022年前9个月，深业物业的毛利率和净利率表现难言出色，低于行业平均水平。

  规模和利润表现平平无奇，深业物业为何在物企上市“沉寂期”勇敢递表？

  背靠国资大树好乘凉，利润指标低于行业均值

  深业物业的业务较为常规，分为城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务。

  截至2022年9月末，城市及产业园服务在管建筑面积为2860万平方米，占比为48.4%；住宅物业在管面积为2660万平方米，占比45%；商业物业在管面积相对较小，为390万平方米，占比6.6%。

  营收方面，2022年前9个月，城市及产业园服务营收6.97亿元，住宅物业营收5.54亿元，商业物业营收3.99亿元。其中，住宅物业营收同比上年同期的5.8亿元有所下降。

  总体而言，近年来深业物业营收稳步增长，2022年前9个月收入同比增长5.6%至15.64亿元；2021年营收则同比增加17.1%至21.52亿元。

  毛利率水平则不算理想，2022年前9个月该公司的整体毛利率为14.6%，整体净利率则仅为5.5%，低于行业平均水平。据克而瑞物管数据，2022年上半年上市物企平均毛利率为23.9%，净利率为10.4%。

  这与深业物业的业务分布有关。

  总计贡献了8成营收的城市及产业园服务业务、住宅物管业务毛利率均在10%左右；毛利率相对较高，为24.9%的商业物业业务，营收占比仅为25.5%。

  此外，由于更多向独立第三方提供城市及产业园服务业务服务，深业物业去年前9个月独立第三方业务的毛利率仅为8.7%。关联方“撑”起了该公司的毛利率水平，由于向关联方提供更多利润率更高的商业物业运营及管理服务，这部分业务毛利率达22.7%。

  关联方为深业物业带来了大量业务，正如深业物业在招股书中所说，自身在中国物业管理行业中的竞争优势之一是“强大股东支持和国企背景优势”。

  但深业物业的发展一定程度上也受限于此。

  以城市及产业园服务业务为例，这项业务一般由企业与地方政府签订合同。该公司表示，由于地方政府在公共物业管理方面的政策，其城市及产业园服务扩张可能受到地域限制，无法保证此项业务能够如预期成功地扩展到全国。

  同时，深业物业的业务分布也与“重仓”大湾区的母公司深圳控股一致，公司2022年前9个月在大湾区的在管面积占比为63%，营收占比则为77.5%。

  虽大湾区经济较为活跃，但大部分业务集中于一地意味着公司业绩受当地相关政策影响较大。而在大湾区“舒适区”之外，深业物业需要向外界证明其成长性。

  民企“徘徊”之下，央国企或成物企上市主力

  作为今年第一家初次递表的物企，深业物业“地方国资”、“腰部物企”、“业绩平平”的标签，反映了未上市物企尤其是民企在板块估值回调下的谨慎。过去两年，物企上市节奏明显放缓。

  从递表企业看，据克而瑞物管统计，2021年有34家物企递表，年内递表并成功上市的物企有9家；2022年仅3家物企递表，6家成功上市，且万达商管、龙湖智创生活、众安智慧生活等企业要么多次递表，要么通过聆讯后选择暂缓上市，在资本市场门前“犹豫徘徊”；2023年截至目前，仅深业物业递表申请上市。

  从上市时间看，2022年新上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时294天，较2021年13家新上市物企平均用时延长89天，较2020年17家新上市物企平均用时延长157天。这当中既有联交所审批趋的原因，也因为房地产市场低迷，物企的增长性受到怀疑。

  这种对“增长性”的担心也体现在资本市场数据上，2021年下半年来，物管板块估值持续回调。

  据克而瑞物管的数据，2021年初，物业板块PE均值集中分布在30—40倍，年末则下行至17.64倍；2022年10月31日，物业板块估值更是将至历史最低，仅为8.4倍。

  即便有去年底以来房地产政策“助阵”，物业股估值也仅在年末回升至10.94倍，仍处于低位。

  但同期，央国企物企展现了更好的抗风险和抗周期性，物业板块估值持续回调期间，其估值均值也超10倍。

  “国资背景物企拥有稳定且优质的项目资源，规模优势更加显著，特别是在地产低迷时期，央企背景物企规模的成长性更加显著。”克而瑞物管分析道。

  克而瑞分析道，一方面，目前仅14家央国企物企上市，仍有多数尚未上市，在国企改革持续深化和推进下，央国企有望启动上市；另一方面，随着民企暴雷事件频发，同时央国企展现了更好的信用和稳定性，资本市场将更青睐这部分企业。