摘要：港交所主板于2020年11月18日迎来一家浙江本土房企。祥生控股(集团)有限公司(以下简称祥生，股票代码02599-HK)上世纪90年代创立于西施故里浙江诸暨，是一家典型的浙派房企。上市首日，祥生以发行价5.59港元开平，股价最高升至5.6港元，当日报收5.59港元，未现大涨大跌，稳住了发行价。公司市值达到168亿港元。

  在内房股、物管股普遍破发的「寒冬」，祥生不仅成为年内首家一轮过审的房企，在数十家等待IPO的房企中突出重围，还在上市首日稳守发行价，股价表现坚挺，反映出投资者对公司价值的认可和肯定。

  这种价值来自于公司作为大型房企的安全优势。

  祥生在百强房企排名第27位，规模优势造就的护城河成为祥生受资本市场青睐的重要原因。同时，千亿级的规模和体量，也让公司成为港股市场近年最大的一宗内房企IPO。

  营收规模逾350亿元，ROE构筑企业护城河

  祥生能被资本市场迅速认可，与其千亿级房企体量密切相关。

  根据国务院发展研究中心企业研究院所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院资料，自2011年迄今，祥生已连续十年名列「中国房地产百强企业」行列。

  至2020年，祥生已名列房地产百强综合实力排行榜第27位，规模与综合实力同步提升印证了这家浙系房企的成长。

  据祥生控股集团招股书显示，2017-2019年公司分别实现营业收入62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率达137.6%。截至2020年4月30日，公司营收为85.52亿元，同比增长123%。

  这组漂亮的数据反映出祥生具备两种优势。

  首先，355亿元营收规模不仅在众排队IPO房企中表现出众，且在港股已上市房企中也拥有强大竞争优势。

  其次，营业收入的高速增长，表明祥生仍处于高成长阶段，此外营收的高增速也能成为公司未来持续保持业绩成长性的一个惯性驱动力。

  在成为千亿级企业后，祥生依然能继续保持如此高的成长能力，已经十分难得，公司经营水平更是在赚钱能力上有优于同业体现。

  2019年，公司实现ROE(净资产收益率)50.1%，同比增长33.5个百分点；2020年4月，公司ROE实现40.3%，水平远高于行业及同规模房企。

  净资产收益率(ROE)作为衡量公司综合盈利能力的核心指标，可反映出股东权益的收益水平。

  规模与盈利同步增长，离不开祥生泛长三角区域「1+1+X」投资策略，和领先同行的开发运营效率。

  对外，自2016年起实行的「1+1+X」扩张策略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局，来实施全国化战略拓展。

  立足浙江省，深耕长三角，在保证稳定健康增长的同时，在全国范围内拓展高潜力城市。

  对内，祥生还通过建立问责措施、升级信息技术系统以及标准化与通信、产品线、风险控制、成本管理及供货商选择有关的内部规则及程序，以更加强大的数据支持，进一步提高区域及项目公司的管理效率，同时也能进一步完善管理系统。

  内外兼修让祥生迅速晋级中国大中型房企，在业界收获诸赞誉。

  中指研究院等权威机构资料显示，2019年到2020年，祥生名列中国房地产百强企业成长性TOP10，并于近三年连续获评为房地产百强企业运营效率TOP10。

  稳健财务管理降负债，802亿待结转高增长可期

  房企是资金密集型企业，因为尚未上市，祥生早前融资途径较为单一，其营运资金主要来源于预售现金流，银行及其他借款等。

  随著相关部门倡导房企高质量发展，对房企提出「三道红线」要求，祥生也在积极进行财务管理，按要求降低负债。

  招股书显示，截至2019年底，公司2018年票据已全部偿还，且并无未偿还结余。

  在降负债上成绩显著，祥生将继续坚持谨慎财务政策，控制土地收购成本、管理开支以及销售及分销开支等各种成本费用，在确保资本结构平衡的同时发展业务。

  不可忽视的是，祥生自身业绩也将进入快速兑现期，随著业绩释放，公司负债水平也将进一步降低。

  招股书显示，2017-2019年，祥生合约负债分别约为369.35亿元、745.74亿元、779.02亿元，2020年前4月，这一数字则约为801.70亿元，增长明显。

  庞大的合约负债将成为未来祥生重要的业绩增长与支撑，这个数字预计在今明两年转化为营收后，将驱动公司业绩持续增长，并进一步增厚公司收益及资产规模。

  此外，即将对接的香港资本市场将成为公司获得境内外资本市场助力，获得多元化融资渠道的关键一环，有助于其更快实现「规模与品质双优」发展。

  浙派房企，占据行业高地

  祥生另一大竞争优势源于其出身地。

  祥生发源于浙江诸暨，坐落于中国经济最活跃地带之一——长三角，其成长环境的本身就拥有著发展房地产业的高地优势。有数据统计，2019年长三角区域人口占全国总人口的16.2%，生产总值占全国生产总值的23.9%。

  蓬勃发展的经济环境与持续增长的人口，带动了长三角区域的住房需求，并引导区域内房地产市场向健康发展。

  祥生以「大本营」作为战略核心，深度布局浙江，截至目前项目已覆盖浙江全部地级市，且在绍兴市等部分城市销售业绩保持著绝对优势。

  截至2020年7月31日，祥生于浙江省的土储面积达1187.28万平方米，占祥生总土储49.8%。

  就合约销售而言，于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%。

  在实现浙江地级市的全覆盖的同时，祥生紧跟长三角一体化战略，积极把握政策优势，逐步深入泛长三角区域，进一步增加在泛长三角的市场份额。

  根据中国房地产指数系统与浙江省统计局资料，2019年祥生长三角地区综合实力在所有房企中位列第14名。

  立足浙江省，深耕长三角，祥生在保证稳定健康增长的同时，将战略眼光放到全国各地高潜力城市上，并提出「1+1+X」的全国布局策略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。

  随后，祥生将其积累的长三角布局模式逐步复制到全国，截至2020年7月末，祥生已开拓出上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建等11个省份45座城市，拥有205个处于不同开发阶段的项目，应占的总建筑面积为2382.48万平方米。

  在全国化进程当中，祥生凭借审慎的拿地策略和多元化的拿地方法，在具备强劲增长潜力的地区及城市以相对较低的收购成本取得土地。

  2017-2019年，公司已确认每平方米平均土地收购成本分别约为2342元、2937元、2915元，分别占确认平均售价的31.8%、29.7%、28.7%，呈逐年下降趋势。

  而同时期，公司已确认每平方米平均售价分别约为7355元、9896元、10140元，与拿地成本保持了持续扩大的剪刀差。

  庞大的土地储备，较低的收购成本，成为祥生保有利润空间、并比同业公司更具有竞争力的重要原因。

  在「房住不炒」的大背景下，房地产市场已经由多边市场向单边市场转变，房企闭眼拿地、蒙眼狂奔的时代一去不复返。

  高质量发展下，房企不仅要注重拿地质量，以防去化难导致现金流吃紧，更要讲究拿地成本，多预留利润空间。纵观祥生的拿地秘诀，不外乎如此。

  展望未来，祥生作为最后一个千亿房企「贵族」，能在房企上市「寒冬」得到港交所第一时间拥抱，显示了其强大行业地位和竞争力。

  短期利好方面，超800亿元待结转销售额，为公司迅速降低负债创造条件。即将登陆香港资本市场，为祥生创造了融资便利，祥生的后驱发展动能越来越足。

  长期来看，战略聚焦长三角经济高地，丰沛且具高增长潜力的土储势必将成为祥生可持续成长的内核。