摘要：业内人士表示，经营贷、消费贷违规流入楼市，既影响了房地产市场的秩序，又不利于解决中小微企业融资难、融资贵的问题，甚至进一步导致市场资金脱实向虚。监管的严查将有助于经营贷回归本质，一定程度上促进楼市健康发展。对于上海银行业而言，严控经营贷、消费贷资金违规流入房地产市场已成为今年的重点工作之一。

      针对经营贷、消费贷违规流入楼市现象，监管正持续加大管理力度。

  日前，央行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》（下称《指引》），要求金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

  记者了解到，目前上海地区银行业已对消费贷、经营贷等进行全面自查，已有银行对违规贷款进行提前收回；同时，银行已将自查和整改的相关情况上报给监管机构，监管部门正做汇总整理。

  除了上海外，第一财经获悉，深圳监管部门于近日召集深圳各大商业银行开会，要求对经营贷、消费贷流入房地产市场进行排查，北京春节前也已开启专项排查。

  接受第一财经采访的业内人士表示，经营贷、消费贷违规流入楼市，既影响了房地产市场的秩序，又不利于解决中小微企业融资难、融资贵的问题，甚至进一步导致市场资金脱实向虚。监管的严查将有助于经营贷回归本质，一定程度上促进楼市健康发展。

  上海银行(8.750, 0.15, 1.74%)业全面自查

  对于上海银行业而言，严控经营贷、消费贷资金违规流入房地产市场已成为今年的重点工作之一。上述《指引》强调，2021年，金融机构要加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

  事实上，在此次监管再次发声前，上海银保监局1月就印发了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。

  其中包括，要求辖内银行对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查；同时，提出拦截机制，要求完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。

  第一财经了解到，目前上海地区各大银行都在进行消费贷、经营贷的流向检查。一位国有大行风险管理部相关人士对记者称，类似检查其实往年也会有，银行对贷后资金的流向监测属于常规操作，银行一般是通过对收款方的关键字进行检索，然后再对命中关键字的线索进行二次核查。“只不过今年更严了。”

  至于银行具体如何自查，一位城商行分行行长助理对记者表示，主要是看借款主体和资金流向。比如在查经营贷款方面，先判断借款主体是否为新注册成立的壳公司，是否有正常业务的结算交易流水，与主营业务特征是否相符。

  随后再看资金流向，包括支付对手方是否为正常商务合作伙伴，是否符合经营特征，支付金额是否符合一贯结算规模；同时还要关注实控人、关联企业的资金流入，主要是为了防范形式上支付后实际资金回流，倒手再进入楼市。

  在银行自查之后，监管部门也会进行核查，对违规行为做出相应的惩处。据悉，上海地区要求银行于2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告，记者了解到，目前各家银行已经上报了相关情况，上海银保监局正在进行汇总整理。

  除了严控信贷资金违规流入楼市，《指引》还称，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求。这意味着，多方管控下，银行涉房类资金的投放将会受到限制。

  在此背景下，多位业内人士认为，今年银行信贷投放将面临结构性配比调整，即银行将减少住房按揭贷款和房地产开发贷款的投放比例，增加其他零售和对公贷款的投放。

  多地也开启排查

  除了上海地区外，第一财经获悉，深圳监管部门于近日召集了深圳各大商业银行开会，要求对经营贷、消费贷流入房地产市场进行排查。某股份制银行人士称，已经接到相关通知。

  这也是2020年4月以来，深圳第二次排查经营贷炒房。记者了解到，与以往的例行抽查有所不同，这次是专项检查。某股份行深圳支行行长称，检查的主要内容是，申请贷款时，抵押房产过户是否已满8个月，贷款发放是否已满6个月，贷款人及配偶最近3个月内是否存在买房记录。

  深圳银行业人士称，此前例行检查中发现的经营贷、消费贷炒房，一般都是银行贷款审核不严，或挪用时间与取得贷款间隔时间过短，而且使用贷款时也没有隐藏实际资金流向。为了避免暴露实际用途，不少贷款人采取多账户转账的方式，隐藏贷款的实际流向。

  北京、广东等地也已开始排查经营贷违规流入楼市。2月1日，北京银保监局发布公告，针对部分购房者挪用消费贷、经营贷资金作为购房款等情况，开展大数据筛查，并对1月25日以来热点区域的成交案例进行排查。

  上述行动主要核查全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。针对北京学区房市场此前的“炒作”苗头，相关部门还对西城区金融街(6.820, -0.11, -1.59%)、德外、海淀万柳、中关村(7.080, 0.00, 0.00%)等热点学区房成交案例进行重点核查。

  以其中被排查到的案例为例，某人在去年新注册了一家小微企业，注册企业之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。

  通过银行配合，检查人员会调查该笔经营贷在发放后，被用在了哪里，是否通过虚假经营合同，流入其他空壳公司账户。因经营贷资金违规进入楼市，往往要经过多次付款“倒出”，检查人员会核查每笔资金的最终流向。

  楼市炒作之风或得到抑制

  若多地对经营贷的排查和整改落到实处，将有助于遏制楼市的炒作之风。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，预计后续房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强“违规资金”流入楼市的监管力度，“提前回收贷款”措施将对房地产投机者造成震慑作用。

  “如果出现违规现象要抽贷，对热点城市的楼市会形成很大打击，特别是对北上广深这些一线城市。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经。

  “经营贷都是动用杠杆买房，部分是在资金中介怂恿下，把存量房贷都置换为经营贷，这也是违规的。真正严查起来，每一笔都逃不过。”李宇嘉称，最后的结果是很多人会挂牌卖房。

  上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示，具体从房地产类型上看，严查经营贷炒房一定程度上将对偏高端的项目，尤其是豪宅项目产生影响。“一般买豪宅产品的都是企业主，他们往往会通过多种渠道把经营贷的钱套出来，在这种方式被严查后，豪宅类项目的水分可能就会被挤出来了。”

  李宇嘉还称，参与违规经营贷的各方包括商业银行都会受到严厉处罚，最近各地银监局已公布了一批经营贷违规的案例，对银行处罚力度比较大。

  中原地产首席分析师张大伟表示，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时也与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有关。他认为，从银行角度来说，经营贷的风险相对而言高于按揭贷款，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以银行在执行层面出现了动作走形。

  “针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。

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