2021年全国楼市整体呈现“先扬后抑、先高后低”走势。上半年，房地产市场量价齐升，部分城市市场热度较高；下半年以来，受调控政策和信贷环境持续收紧等因素影响，房地产市场呈现降温态势，新房、二手房价格环比涨幅持续收窄。在传统楼市销售旺季“金九银十”接连失约后，11月房地产市场继续降温。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年11月，百城新建住宅平均价格为16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）；同比上涨2.72%，涨幅较上月收窄0.36个百分点。百城二手住宅平均价格为16013元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.04个百分点；同比上涨3.66%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。(文末附百城新建、二手住宅价格指数数据)

图：2020年1月至2021年11月百城新建住宅均价及环比变化

图：2020年6月至2021年11月百城二手住宅均价及环比变化

百城新房及二手房价格下跌城市数量均创新高。新建住宅方面，11月环比下跌城市共53个，自2020年3月以来首次突破50城；二手住宅方面，68个城市环比下跌。

图：2020年6月至2021年11月百城新房及二手房价格环比下跌城市数量变化

各主要城市群新房、二手房齐降温，长三角二手房价年内首跌

临近年底，虽然房企采取多种优惠促销手段，但购房者入市动力不足，各主要城市群新房、二手房市场齐降温。新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，长三角城市群新房价格连续两个月下跌，11月环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.05个百分点，温州、昆山、宁波等9城均由涨转跌，南京环比跌幅扩大，上海延续下跌态势。京津冀城市群内多数城市新房价格环比下跌，价格环比由上月上涨0.28%转为下跌0.02%，廊坊、张家口等部分城市自年初以来持续处于下跌状态。

表：2021年以来长三角、京津冀区域内部分城市新建住宅价格环比涨跌变化

二手住宅方面，四大主要城市群11月均呈下跌态势。长三角城市群年内首次下跌，环比由上月上涨0.02%转为下跌0.05%，区域内多个城市受“二手房成交参考价”影响，市场降温明显，如宁波、金华、温州、上海环比继续下跌，绍兴由涨转跌。珠三角城市群内多数城市二手房价下跌，深圳、东莞、广州受 “二手房成交参考价”政策影响，11月延续下跌态势。京津冀领跌各主要城市群，二手住宅价格环比下跌0.21%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。山东半岛城市群延续下跌态势，跌幅为0.04%。

表：2021年以来部分出台“二手房成交参考价”城市二手住宅价格环比涨跌变化

多地加强商品房预售管理，维护购房者合法权益

近两年，房企受经济下行、货币收紧、市场冷淡等多重因素影响，资金压力凸显，部分房地产开发项目烂尾风险有所提高。为积极响应中央“促进房地产市场平稳健康发展”主基调，降低房地产开发企业延期交付风险，充分维护购房者合法权益，11月多地加强商品房预售管理。北京、厦门、漳州等城市在预售资金监管方面进行升级；石家庄提高预售取证条件。此外，天津、惠州、三亚等加强价格监管，其中三亚发文二手房挂牌价超出参考价不得办理网签。

表：11月部分城市出台楼市调控政策

资料来源：中指研究院综合整理

市场下行预期短期内恐难改变，房价仍面临下行压力

11月24日，《人民日报》刊发刘鹤副总理文章《必须实现高质量发展（学习贯彻党的十九届六中全会精神）》，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导。

展望未来，楼市调控政策边际调整预期增强，短期内各地或将全面落实“因城施策”，扶持类政策有望加速落地。但临近年末，房企的销售压力和资金压力仍难以缓解，促销回款力度或将加大。市场下行预期短期内扭转的可能性不大，预计12月市场整体仍将维持低位运行，房价仍面临下行压力。

城市典型样本项目

2021年11月，全国房地产市场延续较为冷静的氛围，叠加个别企业出现债务违约，需求入市明显谨慎，购房者对市场整体信心略显不足。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市的样本项目进行研究，得出“2021-2022城市典型样本项目”，为行业提供学习和借鉴的标杆。

从“2021-2022城市典型样本项目”来看，项目多为不同区域的畅销楼盘或在区域内具有典型代表性的项目。各项目产品定位多样，以客户为中心，以高质量为原则，为客户提供全面、优质的居住体验，满足客户不同阶段的居住需求。开发商以全国品牌房企以及地方知名企业为主，在当前行业背景下，不仅为购房者提供了基本的信心保障，其对产品的不断锤炼升级，也推动着行业的健康发展。

2021年11月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅

2021年11月中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅

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