房地产市场预期的改善或需要更长的时间。

12月15日，国家统计局发布了2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，最新数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅（下称“新房”）和二手住宅（下称“二手房”）销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。

自今年6月以来，70个大中城市的新房、二手房每月环比价格出现下降的情况愈发频繁。据券商中国记者统计，11月70个大中城市里，仅有9个城市新房价格环比上涨，较10月减少了4个；仅有3个城市二手房房价格环比上涨，较10月减少了1个。11月份，新房、二手房价格环比下降的城市数量再创今年以来新高。

专家指出，当前房地产市场观望情绪较浓，房企信心仍然偏弱，市场预期尚需时间改善。目前市场筑底迹象显现，随着房地产市场纠偏政策初步见效，市场销售有望回暖，房企竣工加速，快周转降杠杆的良性循环或在形成。接下来，部分城市或因城施策出台对首套房、改善性住房出台支持性政策，将加快市场成交筑底回升，减缓房价下跌压力。

图源：国家统计局官网

11月各线商品住宅价格继续下降

自今年6月以来，70个大中城市的新房、二手房每月环比价格出现下降的情况愈发频繁。据券商中国记者统计，11月70个大中城市里，仅有9个城市新房价格环比上涨，较10月减少了4个；仅有3个城市二手房房价格环比上涨，较10月减少了1个。11月份，新房、二手房价格环比下降的城市数量再创今年以来新高。

从房价涨跌情况看，11月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅也在继续回落。

从11月份各线城市商品住宅销售价格环比看：

4个一线城市新房销售价格环比持平，二手房销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。在新房价格方面，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。在二手房价格方面，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

31个二线城市新房和二手房销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

35个三线城市新房销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，11月房价整体延续回落态势。一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，临近年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价，如二手房业主中降价行为增多，房企前期降价促销等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出，11月各线城市仍在面临降温压力，其中二手房下跌的程度要大于新房，且跌幅呈现了扩大的态势。在当前信贷政策放松的情况下，新房可能优势更大，二手房市场的外部环境并不好，房东和购房者都呈现了观望情绪。

入冬后海南进入销售旺季

据券商中国记者统计，从销售价格环比涨幅排名来看，11月新房价格涨幅居前的城市分别是：三亚（0.7%），杭州（0.5%），北京、银川、岳阳（0.3%）；二手房价格涨幅居前的城市有：赣州（0.4%），海口（0.3%），唐山（0.2%）。

从涨幅程度来看，11月仅三亚新房销售价格出现了明显涨幅。严跃进对此表示，三亚房价涨幅比较大，或与三亚新房供应偏少等有关系。同时，海口和三亚受到新房房源不足的影响，二手房价格容易出现炒作。

值得注意的是，深圳在11月二手房销售价格环比跌幅实现收窄。许小乐表示，11月杭州、上海、北京等少数大中城市二手房价跌幅率先收窄，或因为大中城市住房市场置换比例高，10月、11月信贷环境改善促使换房链条流动起来，市场成交量出现筑底迹象，市场预期有所改善，带动房价跌幅收窄。

从销售价格环比跌幅排名来看，新房价格方面，石家庄（1.2%），贵阳（1.1%），大理（1%）跌幅较大。二手房价格方面，大理、哈尔滨（1.0%）、泸州（0.9%），南充、洛阳、太原、石家庄（0.8%）跌幅较大。

目前，三、四线城市商品住宅销售价格跌幅仍然较大。许小乐也指出，跌幅继续扩大的城市以弱二线及三四线城市为主。这类城市购房需求整体支撑较弱，市场预期的筑底和改善需要更长的时间。

市场预期尚需时间改善

尽管近期房地产市场信贷环境有所改善，但11月不仅商品住宅销售价格整体持续下降，1-11月的商品房销售面积与房地产开发投资增增速也较1-10月有所回落。专家认为，当前房地产销售大环境没有实现明显改善，市场观望情绪较浓，房企信心仍然偏弱，尚需时间改善。

在许小乐看来，后期房价跌幅将逐步收窄。根据贝壳研究院数据，贝壳50城10-11月二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础。在预期方面，12月以来贝壳50城二手房景气度指数有止降改善的信号，其中长三角、珠三角区域重点城市预期改善相对更明显。

近期召开的中央经济工作会议指出，将支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。许小乐对此表示，后期住房信贷环境将进一步改善，因城施策下可能有部分城市对首套房、改善性住房出台支持性政策，这将加快市场成交筑底回升，减缓房价下跌压力。

民生银行研究院高级研究员王静文也认为，随着房地产市场纠偏政策初步见效，市场销售有望回暖，房企竣工加速，快周转降杠杆的良性循环或在形成。

国家统计局发言人付凌晖表示，下阶段，要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。

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