2022土地市场“过冬”：22城卖地少收9000亿元

2022年，全国土地市场遭遇了一场大“寒冬”。

克而瑞数据显示，截至2022年12月7日，全国300城土地成交面积和成交金额同比分别下降37%和34%，成交面积更是降至近10年新低；房企竞拍热情处于低位，2022年平均土地溢价率仅3.7%，同比下降7.9个百分点。

在土地市场持续遇冷下，12月成交规模难言复苏。有机构人士预测，2022年土地市场成交规模同比降幅将高达4成，总成交规模将创近10年新低。

机构数据亦佐证这一点。截至12月26日，22城累计卖地1.9万亿元，同比下降超过3成，较2021年少卖地9000亿元。截至11月末，22个集中供地城市中，整体供地完成率不足6成，其中长春、重庆不足2成。

地方国资平台再次进场托底，成为22城拿地主力，在拿地金额中占比达到42%，国企、央企全年拿地占比37%。受制于现金流压力，这一年民营房企拿地占比仅为16%，混合所有制企业占比更是低至5%。

一个变化是，受命于土地市场过热时期的集中供地模式正逐渐淡出市场，2022年，苏州、无锡、武汉等多个城市推出4至5轮供地，而明年或将有更多城市跟进，转向常态化供地。

上海收金最多 深圳溢价率最高

城市分化是2022年土地市场的一大特点。近年来，房企回归一二线城市拿地成为主流，而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥成为拿地主流。

2022年，上海在四批次供地中共推出115宗涉宅地快，全部成功出让，总成交金额约2839.5亿元，在22城中居第一位。但相比2021年3142亿元土地出让金，仍同比下滑9.6%；平均溢价率为3.26%。

为增强房企拿地信心，上海在第四批次供地中降低了拿地门槛，包括取消打分环节，报名房企均可竞拍；降低监管资金比例，同时允许延期缴付、分期缴付土地出让价款等。调整后，一些财务稳健的中小房企和外地房企得以进入上海土地市场。

杭州2022年集中供地亦已结束，土地出让金达1914亿元，排在第二位，但同比2021年3135亿元大降38.9%；平均土地溢价率为5.88%，高于上海。

土地拍卖热度一降再降。杭州前三个批次供地中，分别推出60宗、45宗、19宗地块，但第四批次仅推出8宗地，其中4宗地块因地处远郊以底价成交。不过，热门板块地块仍是房企争夺焦点，显示出房企拿地更加理性和谨慎。

杭州本土市场人士认为，杭州2022年土地出让金回落，主要受整体市场环境回落及房企资金困境影响；相比于其他城市而言，杭州市场仍具有较充足韧性，房企依然看好市场中长期发展。

排在第三位的是北京，四批次供地中共收金1615亿元，平均溢价率为5.68%。截至记者发稿，2022年北京第五批集中供地已累计挂牌7宗预申请用地，总起始价151.22亿元。

机构数据显示，22城中平均土地溢价率最高的是深圳，达到9.14%，土地出让金共计736.27亿元，目前排在第十位。在深圳第四批次供地中，共推出7总居住用地，其中3宗安居房地块最受房企追捧，参与竞买企业共计53家次（其中民企22家次）；除本地企业外，外地企业达33家次。

供地计划完成情况较好的是合肥，2022年四批次集中供地共成交83宗地块，土地出让金658.6亿元，同比增加19.3%，全年供地计划完成率超150%。不过，如此多地块推向市场，也意味着2023年合肥新房市场供应竞争将较为激烈。

从22城成交土地均价来看，厦门最高，为7.14万元/平方米；其次是北京，均价为6.62万元/平方米；深圳排第三，均价为5.86万元/平方米；第四名是上海，均价为5.18万元/平方米。

某机构土地事业部负责人张凯表示，北京、上海、深圳、杭州因其城市经济基本面优势明显，新房购买力仍然较强；厦门特别是岛内地块稀缺性，以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力，让其走出相对独立的市场行情；合肥则是因其年初新房库存不足，房企纷纷希望补仓，使其今年超额50%完成了全年宅地供地计划。长春、沈阳等城市，全年宅地供地计划完成率不足3成。

张凯认为，相比2021年一批次薄利抢地，2022年所拍地块利润空间更为充足，尤其是一线城市地块利润空间普遍在10%以上。但相比利润，眼下房企更关注项目去化速度，部分城市推出的个别限价倒挂地块也因此受到青睐。

地方国资托底 民企年末回归

2022年，土地市场遇冷是普遍现象。尽管整体地价较2021年小幅提升，但受房企资金承压、楼市下行等因素影响，房企参拍热情持续下行。数据显示，2022年土地成交溢价率降至3.7%，较2021年的11.6%下降7.9个百分点。

在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、国企；从第三批次供地起，地方国资平台再次进场托底，成为拿地主力。

以北京为例，机构数据显示，在北京前四个批次集中供地中，国企央企拿地占比分别为51%、91%、65%、36%；地方国资平台拿地占比分别为19%、3%、32%、46%；民营房企拿地占比分别为3%、6%、2%、0。

在2022年第三批次供地中，济南、青岛、上海、宁波、南京、深圳、福州、无锡、重庆、成都、武汉、长沙、郑州等城市，地方国资拿地金额占比均在5成以上，其中，济南这一比例达到88%，无锡达89%，福州达93%，郑州则高达100%。

也就是说，在11月25日郑州推出的第三批次23宗地块中，除3宗流拍，其余20宗地块全部由郑州当地房企和平台公司以底价竞得。

南京第四批次供地亦全部由地方国资揽下。11月10日，南京共推出4幅土地，全部由江北新区的国资企业以底价成交，总成交额为66亿元。南京2022年四批次集中供地共推出99宗地块，其中9宗流拍，共揽金约1258亿元，相比2021年 2074亿元出让金下滑39%。

成都、武汉、苏州第四批次集中供地中，70%以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。

受资金压力影响，全国性布局的头部民企除龙湖外，基本都在土地市场上消失。本土民企在各自深耕地区反而表现比较积极。

典型如滨江集团，前四轮集中供地中在杭州本土市场共竞得28宗地块，其中独立拿地23宗、联合体方式拿地5宗，土地出让金总额达到514.55亿元。

年底，来自政策端的多重利好轮番出台，房地产信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发，让房地产行业看到了久违的曙光。据不完全统计，自“金融支持16条”实施以来，已有60余家银行机构积极向房企授信，受益房企超过120家，总授信额度超过4.8万亿元。

政策和银行融资授信支持下，年末土地市场出现一个变化是：民营房企重现土地拍卖现场。

12月15日广州第四轮集中供地中，龙湖集团、方圆地产等民企踊跃报名且积极竞拍。

深圳最后一轮土地拍卖中，也出现民企身影，且是首次进入深圳的外地房企南通亚伦房地产公司，其在激烈角逐中成功将一宗安居地块收入囊中。

12月23日合肥第四批次集中供地中，民营企业伟星房产表现积极，且2宗竞品质地块均有参与。

天津第四批次供地中，民营房企拿地占比59%。其中，山西民企鹏飞集团以底价摘得2宗地块，斥资23.8亿元；龙湖集团以底价竞得1宗地块；天津汇川房地产、天津山川融城房地产各自竞得1宗地块。

但在销售端尚未回暖之际，市场信心仍显不足。

克而瑞方面认为，土地公开市场拿地资金审查要求并未放松，融资等方式筹集的资金也不能用于拿地，土地市场热度回温仍将取决于楼市销售表现。当下，大部分城市楼市成交持续低迷，如上海、杭州等城市的郊区也在下半年来出现认购人数明显下降、去化困难现象，就此来看，2023年土地市场成交规模仍将回落，市场热度也将延续低位。

张凯认为，尽管更多扶持政策即将来临，但“期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱”三重市场压力中，仅期房烂尾担忧可以在短期内得到根本性解决。疫情管控放松之后，居民收入预期转变尚需时日，而房价上涨预期的转弱则无法从根本上改变。

他判断，2023年土地市场将延续全国低迷、城市分化走势，各地土地拍卖规则将保持宽松。为完成土地财政收入目标，弱能级城市实际地价有进一步下调可能性；房企仍需重点关注市场风险，聚焦核心城市和板块，捕捉点状投资机会。