北京2024土拍大幕拉开：揽金122亿 央国企唱主角

2024年北京楼市，走势如何？答案或许要从其源头——土拍市场中找到。

1月4日，北京市行政服务中心土地交易大厅迎来开年第一场土拍。2宗多家房企报名、触顶摇号，2宗悄悄底价成交。凤凰网房产对此全程进行了直播报道。

北京市行政服务中心土地交易大厅现场

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开年首场土拍，由位列2023年土拍成交价第一的丰台区领衔，3宗丰台西四环地块上架。

首先开拍的大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块，获6家房企报名。过程中中建壹品（三局）和京能积极竞价。北京城建、华润、天恒偶有应声。华润在摇号环节退出了争夺。

最终大瓦窑L-L44地块由京能以38.41亿元竞得，销售指导价8.3万元/平。另需建设30%的公建，折合楼面价4.26万元/平（未扣除公建成本）。

大瓦窑L44地块

不过，中建壹品（三局）也并未空手而归，以22.3亿元的底价竞得丰台另一宗羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-041地块，折合楼面价3.93万元/平，销售指导价7.2万元/平，配建800平社区文化设施。

丰台羊坊村地块周边新房在售的有招商臻园6.75万元/平，橡树湾三期6.6万元/平。二手房长丰园一区3.1万元/平，明春西园3.1万元/平。

丰台羊坊村地块

可能因为已有土储在手，京能在随后上架的“邻居”地块中退出了争夺。丰台区卢沟桥街道大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块，获5家房企报名。前期中建信和、兴创、保利轮流举牌，后半程保利退出。

最终仅2家房企参与摇号，中建信和（五局）摇中大瓦窑L-L42地块，成交价38.525亿元，折合楼面价5.54亿元/平，销售指导价相同，8.3万元/平。

大瓦窑L42地块

最后一宗房山拱辰街道地块，由北京城建以22.8亿元底价拿下，销售指导价4.5万元/平。需配建2.57万平商业、4090平幼儿园，折合楼面价1.65万元/平。

房山拱辰街道地块周边新房在售的有中建·学府印悦4.05万元/平，中建·京西印玥4.3万元/平，金地璟宸4.18万元/平。伟业嘉园西里2.8万元/平，韩建·观山源墅4.6万元/平。

房山拱辰街道地块

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开年首场土拍，对进军丰台决心很足的开发商们，大部分都得偿所愿。

不过，凤凰网房产也注意到，虽有多家房企报名，但几宗地块竞拍过程并不激烈。保利、华润，两家擅长改善的央企意向也不强。外来黑马民企，马甲等都没有出现。

造成这样的局面，最直观的可能与新房竞品众多有关。

大瓦窑L42、L44地块周边，北京城建·龙樾天元、国誉·万和城、首创·天阅山河一字排开，网签均价都做到了8-8.3万元/平。不远处的北京城建·宸知筑因为拿地早，网签均价更是做到了7.2万元/平。大瓦窑L42、L44地块价格上没有竞争力。

不仅如此，这些新房竞品流速也很一般。更让房企投拓人在核算成本后犹疑。利润缝差接近3万/平，是够的，但需要多久才能回本？

大瓦窑地块周边新房、二手房

如果想凭借产品力胜出，又势必要增加预算。怎么看，持有成本都很高，

并且，大瓦窑板块城市界面相当一般。指导价8.3万元/平，是改善的价格，却没有改善的商业和医疗配套。

虽然是临铁盘，到丽泽商圈也需要24分钟。最近的翠微百货和北京市丰台中西医结合医院需要开车5公里。其他都得蹭海淀和石景山的配套资源。

大瓦窑地块周边道路

羊坊村地块虽然位于丰台，但和大兴距离极近。和西红门更是直线距离仅2公里。羊坊村地块指导价7.2万元/平，面对橡树湾三期、招商臻园等热盘6.6万的均价，又有多少胜算？

因此，这次土拍看上去，更像是本地大国企普通的一次增加土储的机会（如京能），或者是希望做出标杆项目，借此打开片区市场的（如三局、五局）。

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像丰台大瓦窑这样的地块，其实就很典型，甚而可看作北京土拍的“晴雨表”。

热年，多家房企积极竞夺，甚至触顶摇号；冷年，就可能底价成交甚至流拍，受北京市场整体热度影响极大。

不过应该说，本次地块挂出的时间节点，算是很不错。

目前北京楼市。从竞拍到开盘一般在3个月左右。1月拿地，正好可以赶上3、4月的小阳春。很多改善业主换房成功机率大大增加。

再加上北京新政叠加利好。8.3万元/平*100平=830万的总价，415万即可上车，相较此前的二套80%的首付，降了250万有余。

北京2024开年首场土拍，可以看出，北京楼市有一定回暖，但还尚有空间。北京楼市的真实心态，或在年后的“小阳春”才会真正浮现。

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