摘要：时至今日，意气风发的地产“创一代”，很多已鬓染霜雪。伴随着他们的退休、卸任，中国房企正密集面临“二代接班”。回顾过去这一年，朱桔榕、陈昱含、陈弘倪等一批80后，甚至90后的“地产二代”，开始在公司担当要职，开启接班之路。

相比于“创一代”，拥有得天独厚条件的“地产二代”们，可以说是站在巨人的肩膀上。与很多出身贫苦的父辈相比，这批年轻的“地产二代”成长环境优渥，接受过良好的教育，多数有留学经历。他们的逐步崛起，也势必为传统房企注入新鲜的血液。但与之相伴的，是权力的更迭和巨大变化带来的挑战。

掌舵企业管理和经营大权，远不仅如外界所见的光鲜，如何权衡家族式继承和企业职业化经营，怎样应对未来行业挑战，都成为这些家族继承者们所面对的课题。不管如何，在市场竞争越发激烈的当下，“地产二代”们承载父辈的期待，守正并出新，或是其在房地产下半场取得突破的关键所在。

朱桔榕：“北上”揽地，炒股赚钱

1989年出生的朱桔榕，成为中国房地产史上首位接班的董事会女主席。今年初，朱桔榕从父亲朱孟依手中接过权杖。随着二代的接班，合生创展也展现出新的生机。

回顾这一年，朱桔榕表现出了与父辈完全不同的风格。她勇拼猛夺，北上拿下高价地、押注投资，意图推动合生创展集团这艘大船由“慢”向“快”。

土地市场上，蛰伏多年的合生创展，从2019年开始变得积极起来，除了大力布局其擅长的旧改外，在土拍市场也是动作频频。据不完全统计，今年以来，合生创展在廊坊、北京、杭州等地拿下7个项目，总斥资超230亿元，新增土地储备88.7万平方米。其中，以180亿重金拿下北京分钟寺三宗宅地，引发业内较大关注。

5月11日，合生创展以72.2亿元的总价竞得北京丰台区分钟寺地块，楼面价高达6.7万元/平方米；5月19日，合生创展以107.4亿元再次购得分钟寺两宗土地。这不仅创造了丰台区乃至北京南城新的高价地纪录，同时对于合生创展自身也是一个划时代的突破。

随后，合生创展又拉入世茂进行合作，在分钟寺地块上打造合生Top级“缦系”产品。11月24日，在一场发布会上公布了案名“合生缦云”。同时，两家公司还合作在分钟寺开发“世茂北京天誉”。除世茂之外，合生创展还与金茂一起开发分钟寺另一地块。这三个新盘被业界称为“分钟寺三兄弟”。

除主业房地产，合生系早已将商业触角延伸至多个领域。其中，押注投资，豪掷百亿港元炒股亦引发市场侧目。11月3日，合生创展以1.82亿美元入股优选好生活，同时将这家公司注入至合生活和合生商业。11月18日，合生创展对外公告称，耗资64.2亿港元在公开市场买入了Sea、平安健康、平安保险、汇丰控股、中国移动及小米等公司股份。

财报显示，今年上半年，股权投资是合生创展仅次于主业房地产的第二大收益业务。2020年上半年，合生创展主业房地产收入54.8亿港元，股权投资为28.36亿港元，为该公司整体收入同比上升48.7%、毛利率半年内提升15个百分点贡献了主要力量。此外，今年前三季度，合生创展集团归母净利润同比增长99.54%，其中炒股收益也贡献较大。在业内看来，合生创展炒股获取可观收益的背后，是朱桔榕带领合生创展转型综合性投资控股平台的战略所在。

不过，大手笔拿地、股权投资后，合生创展的资金压力也开始上升。截至今年上半年底，合生创展的总资产为2479.7亿港元，总负债为1700亿港元，分别比2019年底增长21%及32%；资产负债率为69%，比2019年底增加6个百分点。

在业内看来，朱桔榕接下来要面对的，是如何调整发展模式、处理好家族化管理与职业经理人之间的矛盾，并引领昔日的“地产航母”稳健航行。

郭晓群：全面历练，一年之内“三连升”

2017年佳兆业业绩会上，郭晓群和郭晓亭坐在台下，第一次出现在公众视野中。经过两年多的准备，在佳兆业冲击千亿之时，郭英成加速培养二代接班人的步伐，郭晓群、郭晓亭最终走至台前。

2020年11月5日，佳兆业集团发布公告，集团执行董事郭晓群获委任为集团联席总裁，同时兼任上海区域总裁。这是郭晓群今年以来第三次获得委任。今年3月，郭晓群被委任为佳兆业上海地区主席及总裁，负责监督佳兆业并购、物业发展及投融资等业务，并负责该集团在上海的业务发展；4月，郭晓群被委任为佳兆业执行董事，正式进入佳兆业的核心管理层。

资料显示，郭晓群为郭英成之子，获得英国埃塞克斯大学财务管理学本科学士学位，以及伦敦大学社会学硕士学位。与大多数“地产二代”的经历相似，学业结束后，郭晓群就进入佳兆业。2017年8月，郭晓群从深圳区域总部开始，在多个部门和专业集团的基层岗位之间轮换；2018年5月，郭晓群正式进入佳兆业集团体系，并担任佳兆业上海财富管理集团总裁助理、佳兆业地产集团上海区域总裁助理，主管投资部及融资管理部；2019年10月，郭晓群担任佳兆业上海城市更新集团总裁助理，并参与了佳兆业在上海最大的城中村旧改项目；2019年12月，郭晓群接任佳兆业旗下上市平台佳云科技董事长职位。

在业内看来，从区域到集团，从基层到中高层，从投融资、旧改、科技再到地产，从细分领域到全面掌管，郭晓群几乎熟悉了佳兆业的每一个重要业务板块。这三年多的时间里，有子承父业的精心安排，也有郭晓群对公司业务的用心经营。

今年是佳兆业冲刺千亿的关键之年。前11个月，佳兆业累计实现总合约销售额约902.16亿元，同比增长约20.1%，已完成全年销售目标的90%。在业内看来，佳兆业若成功跨越千亿，这将成为郭晓群职业生涯的一段光辉历程。

相比于兄长，妹妹郭晓亭在佳兆业任职的时间较短。26岁的郭晓亭，2018年8月至2020年1月期间担任佳兆业集团投资部副经理，负责佳兆业集团的策略并购、公开发售及非地产业务开发；2019年12月至2020年3月，担任佳兆业全资附属公司佳兆业诺英教育(深圳)有限公司助理主席及研发部总经理。今年1月起，郭晓亭担任佳兆业全资附属公司佳兆业金融科技控股有限公司投资银行部副经理。在此基础上，11月19日，佳兆业美好发布公告称，委任执行董事郭晓亭为董事会副主席。

在业内看来，随着“三道红线”监管政策的出台，未来在守成之路上，佳兆业仍面临一定挑战。摆在兄妹二人面前的，仍是一条充满未知的路。

陈昱含：降速提质，修正规模跃进

在快车道上奔跑多年的中南或许要改变风格了。今年2月28日，中南建设董秘在深交所互动易平台对投资者表示，该公司房地产业务平台（指“中南置地”）原董事长离职后，将由公司董事、副总经理、房地产业务平台总裁陈昱含履行有关职责。时隔两年半，陈昱含再次担任中南置地董事长一职。

公开信息显示，陈昱含为中南集团实际控制人陈锦石的女儿，拥有澳洲留学经历， 2008年回国加入中南集团，从总经理助理兼总经理、办公室主任做起，并从2009年起出任上市公司中南建设的董事。她的第一次公开亮相，是在2011年，担任中南集团商业管理公司董事长。同时，她在2016年到2017年期间担任中南置地董事长一职。

进入中南置地后，陈昱含逐渐显露头角，并开启去家族化的进程。2017年，她甚至将董事长职位让于明星经理人陈凯，自己退居总裁一职。这一举动被业内人士认为，中南对“去家族化”下了很大决心。随之，中南置地凭借着快速周转战略，实现了规模的飙涨，销售额从2016年的500亿升至2019年的接近2000亿。不过，规模增长的同时，盈利水平并未同步提升，增收不增利。

从今年开始，中南开始追求有质量的高增长。在中南置地2020年年会上，陈昱含在《用确定性穿越新常态》的主题演讲中提出，依靠高增速和高负债形成的粗放外延式增长的难度已越来越大，“我们只能向内去寻找经营的确定性，这个确定性的主要表达就是ROIC——投入资本回报率，未来，我们必须追求在合理增速和负债下的优秀ROIC表现”。她还坦言，中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。

中期业绩会上，陈昱含再次强调，年初提出“用确定性穿越新常态”的战略主张必须更深化、更落地，尽快实现高质量转型发展。

显然，陈昱含希望逐渐通过降低财务杠杆，转变为利润平衡型房企。在业内看来，对于未来，陈昱含或已做好准备，一方面确定发展重点，另一方面发现问题，进而解决问题，一攻一守之间，确定了其执权之后的经营策略。

截至11月底，中南建设房地产业务方面，累计合同销售金额1950.8亿元，同比增长14.1%；累计销售面积1463.7万平方米，同比增长9%。

值得一提的是，12月7日，中南建设发布公告，拟以3005万元向公司董事、副总经理陈昱含控制的南通朗达商业管理有限公司转让公司持有的南通中南商业发展有限公司100%股权。此举意味着中南建设将剥离中南商业。

不过，从中南建设这个上市平台剥离后，中南商业能否在商业地产领域走出一番天地，仍待时间验证。在业内看来，在市场竞争越发激烈的现状下，如何守正出新，或将是陈昱含在房地产下半场取得突破的关键。

陈弘倪：内部革新，上市开启新征程

今年11月18日，祥生控股正式在港交所挂牌上市，陈国祥与陈弘倪共同敲响了那面锣鼓——父子二人举起手在空中紧紧相握。在业内看来，这是一场权力的交接，祥生已进入了“陈弘倪时间”。

作为最后一个登陆资本市场的TOP30千亿房企，祥生只用了168天就顺利完成上市。在业内看来，这归根于其高速增长的销售额，2017年-2019年，祥生实现了签约销售金额从619.64亿元到1174.7亿元的跨越。

在完成千亿规模的基础上，2019年-2020年，祥生先后完成了“更新换代”“迁都上海”“港交所上市”等里程碑事件，在这其中，陈弘倪功不可没。

跟很多“地产二代”相似，陈弘倪上任接班，似乎一切都是按部就班。公开资料显示，1983年出生的陈弘倪，自2012年10月加入祥生，担任祥生实业集团酒店管理公司总经理，负责酒店的整体运营；2014年，担任祥生“大本营”诸暨城市分公司董事长，负责诸暨市内各项目公司管理及运营；2017年，担任祥生地产执行总裁，协助总裁进行祥生地产的整体业务管理。从酒店运营到“大本营”董事长，再到地产执行总裁，陈国祥给予了陈弘倪足够的耐心，让其慢慢成长。

2019年3月，陈国祥就将祥生的交接棒传给了陈弘倪。彼时，陈弘倪由地产集团的执行总裁升职为总裁，陈国祥的女儿陈雪宜则担任地产集团总裁助理兼任祥生实业集团执行董事。陈雪宜虽在祥生已工作一段时间，但颇为低调，公开场合露面并不多。而这两份人事变动，也被外界视为祥生二代逐渐接班的明显信号，祥生也正式进入新时代。

陈弘倪正式掌权后，开始在内部进行升级迭代。首先是在战略布局上，祥生开启了真正意义上的全国化布局，成立四大区域平台，三大城市公司。另一个变化是随着规模逐渐增大，祥生从多家大型房企“挖”来职业经理人，由此“去家族化”。而随着更多年轻职业经理人的加入，祥生组织架构也有所调整，形成“总部-区域公司-事业部”的2.5级架构，核心目的是通过一定的分权进一步扁平化管理。

在此基础上，2020年5月21日，陈弘倪获委任为执行董事兼行政总裁，负责统筹集团整体业务管理及物业项目运营。仅十多天后的6月3日，祥生控股申请港交所上市。

不过，上市并不是终点，而是一个节点，面对未来，祥生仍然要向资本市场讲好自己的“故事”。如何带领祥生在跨越千亿之后降低负债率，走向更高的目标，是摆在陈弘倪面前必须面临的一个新课题。

王晓松：不为排名，减速“刹车”

与其他“地产二代”顺其自然的接班不同，去年7月王晓松接任新城控股集团董事长，带着临危受命的意味，被业内看来，是地产“后浪”的另一种非典型性接班。

王晓松上任后，展开一系列自救动作，包括为优化公司资产负债结构而接连出售21个项目，采取较审慎的土地投资策略，直到11月才逐步恢复拿地节奏等。

2020年，王晓松在“规模”和“安全”之间，选择了后者，为这家近年来迅猛冲规模的房企减速刹车。

这一年，王晓松为新城控股定下了2500亿的销售目标，较2019年减少200亿。在2019年业绩会上，王晓松称，2015年-2019年为增量年，2020年后将重心转为提质，“未来，新城希望行业排名稳定在第十名左右，不会为了排名而排名。”

今年前三季度，新城控股实现营业收入700.91亿元，同比增长137.11％；归属于上市公司股东的净利润47.36亿元，同比增长26.91％；扣非净利润42.7亿元，同比增长39.21％。

在销售方面，截至11月底，新城控股累计合同销售金额约2199.08亿元，累计销售面积约2029万平方米。至11月底，新城控股完成全年销售目标的87.96%，如果要完成年度目标，新城控股12月份还需要加把劲，至少“抢收”300.92亿元的销售金额。

新城的业务是住宅和商业双轮驱动，在王晓松的规划中，新城未来的收益和利润或主要来自于商业运营。不过，在业内看来，新城控股打造的吾悦广场综合体模式，其租售比远不及持续上升的融资成本，这可能给新城控股下一阶段的发展带来一定的风险。

可以说，下一阶段，规模和安全如何平衡，仍是摆在王晓松面前需要面对的一大挑战。

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