摘要：北京丰台区西山国际中心这道“收房时才出现的墙”，是否符合规划？购房人拒绝收房，并要求开发商拆除围墙、赔偿损失的诉求，又能否得到支持？本来购买的是开放式社区一层底商，结果交房时却成了封闭式社区，底商价值如何实现？北京丰台区西山国际中心的部分底商购房人，在两年前收房时遭遇了这样的糟心事，至今仍未解决。

北京丰台区西山国际中心这道“收房时才出现的墙”，是否符合规划？购房人拒绝收房，并要求开发商拆除围墙、赔偿损失的诉求，又能否得到支持？

本来购买的是开放式社区一层底商，结果交房时却成了封闭式社区，底商价值如何实现？北京丰台区西山国际中心的部分底商购房人，在两年前收房时遭遇了这样的糟心事，至今仍未解决。

2月23日，王君（化名）等多位购房人向新京报记者反映称，其于2016年购买了该项目底商，2018年9月，开发商通知其收房，他们才发现一道围墙将小区圈成了封闭式社区，其原本购买的一层底商也被圈在了里面，“这让底商失去了原有的商业价值，所以，两年多以来我们一直没有收房。”

值得关注的是，这道“收房时才出现的墙”，是否符合规划？而购房人由此拒绝收房，并要求开发商拆除围墙、赔偿损失的诉求，又能否得到支持？

西山国际中心小区部分底层商铺，外面被围墙圈住。

购房人：收房时发现底商外围多了一道墙

据王君等人的购房合同显示，西山国际中心项目坐落于丰台区王佐镇魏各庄村，地块名称为魏各庄村A02地块，所在土地用途为商业。王君等人购买的底商为该地块上所建的18号办公楼底层，该楼地上共有8层。

“2016年7月，我们购买这个项目底商部分时，项目效果图和大厅里公示的规划图都显示，这个社区为开放式社区，也就是说，小区根本就没有围墙。考虑到18号楼临街，我们就购买了这栋楼一层底商，想着日后能对外出租。”王君向新京报记者介绍，“购房合同约定的是2018年9月30日前交房，9月28日开发商通知我们收房，但是我们到现场后发现，包括我们购买的底商在内都被围墙圈成了封闭式小区。”

业主提供的材料显示，西山国际中心项目销售宣传时没有围墙。

发现小区封闭管理后，王君等人拒绝收房，并多次与开发商北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称“腾实房地产公司”）方面进行沟通，要求开发商方面拆除围墙，恢复小区规划原貌。

“现在，社区部分处于围墙外的底商，能正常出租，一个40平方米的门脸房的每月租金大概五六千元，而我们这些被圈在围墙内的底商门脸房基本无人问津。有个别的商家试着在围墙内营业，但是效果都不好，围墙出入口都上了锁，外面的人很难进来购物。”购房人戴晨（化名）向记者表示，“为什么我们买的底商会被圈在围墙里，而另外还有一些底商却在围墙外，开发商是有选择性地区别对待吗？”

在围墙外的部分底商已经在营业。（图左）

2月24日，新京报记者来到了位于丰台区山湖路与文化北街交会处的西山国际中心项目进行实地走访。记者看到，该项目周围确实建有两米左右类似围墙的建筑物，并设有部分铁丝网和监控摄像头、警示灯等装置，透过铁栅栏，能看到一些围墙外的商铺在营业。而上述购房者所说的一层底商则位于围墙内部，在部分底商门前建有类似小院的建筑物。当天，记者试图以非小区住户身份进入该社区内购物，但由于围墙入口处设有铁门且已上锁，记者未能进入。

当日，新京报记者与王君等购房人还来到了腾实房地产公司，该公司一位自称销售负责人的师姓工作人员确认，“围墙”确实是该公司所建，但其表示“并非围墙而是围挡”。

那么，该项目为什么要建设上述围墙或围挡？2月26日，记者再次与腾实房地产公司方面取得联系，上述师姓工作人员称，“我们当时属于施工项目，按规定都要建围挡，至于围挡上面安装的监控、警示灯、门锁等设施，只是一种形式而已。”而对于上述购房者所提出的另一质疑——“是否有选择性地将底商门脸圈进围墙”，该师姓工作人员并未作出回应。

围墙系违建，开发商称拆除时间未定

事实上，该事件的焦点问题在于，该社区原规划是否设有围墙？这道围墙是合法合规的吗？王君等购房人告诉新京报记者，他们曾向属地自然资源与规划管理等部门进行咨询，得知该项目原规划中是没有围墙的。而记者获得的一份西山国际中心项目规划图也显示，小区外围并未规划有围墙。

记者获得的西山国际中心项目规划图，未显示设有围墙。

而且，2020年4月16日北京市规自委就该项目围墙一事向个别购房者的回复文件显示，经核查，王佐镇西山国际中心小区建设围墙的行为，未取得《建设工程规划许可证》，即涉嫌违法建设，该局将在进一步调查的基础上依法依规进行处理。

北京市规自委出具的处理意见书称，该小区建设围墙行为涉嫌违法建设。

既然涉嫌违法建设，该围墙的后续处理情况如何？上述购房人告诉记者，从2018年9月通知收房至今，开发商没有任何拆除这些围墙的举措。部分购房人也因此一直拒绝收房。

对此，腾实房地产公司上述师姓工作人员称，“对于围墙的事，我们有相关的验收文件，验收时就已经建有这些施工围挡，说明已经达到验收标准。”

但是，与其说法不符的是，记者获得的2020年4月16日北京市规自委丰台分局对此事的处理意见书显示，该局工作人员经现场踏勘发现，项目沿建设用地红线建设小区围墙。经了解，该围墙为2018年初18号办公商业楼等工程规划验收后建设，未经规划许可，要求将围墙拆除。

北京市规自委丰台分局出具的处理意见书。

从上述文件来看，市、区规自委已认定“围墙是违法建设”，并要求拆除，为何近一年后，该围墙仍在？对此，腾实房地产公司上述师姓工作人员并未正面回应，其仅向记者表示，现在已有计划拆除上述围墙，但是拆除时间不能确定。

“事实上，我们也向城管等部门进行过反映，至今无果。”王君告诉新京报记者。为进一步了解情况，2月24日，记者随同王君等人来到了丰台区王佐镇综合行政执法队，对于上述问题，一位王姓工作人员称，“我已经接到过你们关于此事的反映，我们只负责管理影响市容市貌的违法建设，只有符合这个要求，我们才能处理。关于此事，我们只能研究之后再作回复。”

围墙引发的收房、赔偿等问题仍待解决

截至目前，上述围墙能否拆除、何时拆除仍是未知数，而其引发的问题，也仍未有明确的解决方案。

“这个项目原本没有围墙，我们才买了一层底商。如今，建有围墙，我们这些底商的价值大打折扣，我们每月还要还8000多贷款，这怎么办？”王君如是说。

王君进一步表示，“我们认为，开发商交付的房子存在违法建设的围墙，这是实质性的影响，如果开发商不能将围墙拆除，我们要求退房，并赔偿相应违约金。由于开发商加建围墙等原因，未达到交付标准，我们部分购房人至今未收房，已经逾期两年多交房，如果拆除了围墙，开发商也要按照合同约定向我们支付违约金。”

而2月24日，当新京报记者与王君等购房人来到公司腾实房地产公司时，上述师姓工作人员仅对王君等购房人表示，“不收房是你们的责任，按约定你们应该收房，还要补齐2018年收房日至今的物业费。”

针对此事，当地一位业内人士向记者表示，一层底商如果被圈在了社区内，采取了封闭式管理，势必会给底商的商业价值带来很大影响，主要由于社区封闭管理，底商所面对的客户群体将大大缩小，客流量自然会减少，这对购买底商的群体来说，确实是一种伤害。因此，建议开发企业站在买卖双方的角度处理此问题。

北京市京师律师事务所房产事务部主任贾鸿斌律师认为，“首先，开发商必须按照规划手续进行项目的开发建设。而后，向购房者交付房产时，要达到验收标准，无论是围挡或是围墙，都要经过相关部门验收才能确定是否有其存在的合理性，如果给购房人的房屋价值带来重大影响的，则应进行赔偿或退房。”

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