国泰君安证券：楼市政策方向仍然宽松 LPR预计还有下调

      房贷利率自基准利率切换为LPR后，仅下调3次，下调频率明显低于1年LPR.自2019年房贷利率开始跟踪LPR执行、且在2020年可以转化为LPR之后，与房贷最为相关的5年LPR仅下调3次，再考虑到部分居民并未在2020年4月下调LPR之前做变更，实际享受LPR下调的次数仅2次，也即2022年这两次，共计20bp.5年LPR的下调频率和幅度均远低于1年LPR，展现出过往对房贷的审慎原则。

  自2022年以来，由于楼市的持续下行，各地均松绑了相关政策，但利率下调并未跟上，本次下调15bp，一定程度上改善了继续下调的预期。行政手段的放松自2022年以来有全面爆发的态势，但仍然没有带来楼市的改善，主要原因在于货币政策的支持，无论是房企端还是居民端。对房企来说，需要提高货币政策中对贷款规模的支持，而对居民需要提高对贷款利率的支持。本次降息，能够一定程度改善当前的下行局面。

  相比于过往基准利率时候降息一次为25bp，当前平均每次调降10bp和本次调降15bp，均弱于过往单次降息，因此，为应对当前的下行，预计还有更大力度的下调。按照1次调降10bp来计算，则需要2.5次调降才相当于过往的一次调降。再参考前次出台文件，允许首套房贷款利率最低可以按照LPR-20bp执行，相比于过往最低为基准利率打7折执行，仍然有较高的限制，因此，还需要更大力度的下调，来对冲当前楼市的下行。

  过往需要2-3次调降，相当于50-75bp的下调，在配合其他政策下，能够带来楼市的改善，考虑当前疫情的影响，预计需要不低于此前的力度，政策方向仍然宽松。在同时放松房企融资和居民利率的情况下，大约2次降息之后能够看到楼市有改观，若有3次及以上，能够看到明显改善。当前累积下调20bp，且房企端政策仍然较为谨慎，再叠加疫情带来的扰动，预计需要不低于此前的力度。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。

  风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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