二线城市领衔 楼市限制性措施加速退出

“在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格‘承诺办、容缺办’。”

2月6日，武汉发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，从强化供给侧保障、加快扩大有效需求、支持困难行业发展、推动企业加快发展等四方面提出16条措施。其中最令人关注的，是限购政策的进一步放宽。

同日，哈尔滨也发布文件，提高公积金贷款的房龄年限和额度上限。哈尔滨还对为数不少的特定购房人群给予购房补贴。

2023年以来，已有多个地方出台相关文件，对房地产投资、消费进行支持。其中，限购、限贷等各类限制性措施的解除，是最为明显的特征。

去年末以来，监管部门多次重申房地产在国民经济中的“支柱产业”地位。此后，各地陆续确定新一年的经济增长目标，房地产在稳增长中的作用更加凸显。在此背景下，解除限制性措施、促进住房消费成为重要的刺激手段。

在此过程中，二线城市的动作尤其引人关注。

承担稳增长重任

在历次楼市政策调整中，一线城市因示范效应较强，其动作通常较为慎重；三四线城市的调整力度虽大，但因市场体量小且形态多样，缺乏足够的典型意义。因此，二线城市既有较高的关注度，也往往能体现楼市政策的总体方向。

除武汉、哈尔滨外，近期还有不少二线城市出台了稳楼市的实际措施。

2月3日，南京发布文件称，对出售房屋后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠；支持提取住房公积金支付购房首付款，减轻居民首付资金周转压力；在充分尊重居民意愿基础上，适当拓宽房屋征收货币化安置渠道。

2月1日，河南洛阳宣布扩大住房补贴范围，将申请租房补贴的人员范围扩大至全日制本科，申请购房补贴的扩大至驻洛部队、省属在洛机关事业单位以及城市区以外全日制专科（含）以上毕业生。最高购房补贴10万元。

1月31日，湖南确定各市州个人住房贷款首付比例下限。其中，长沙个人首套房贷最低首付比例降至30%，二套降至40%。

分析人士认为，这些城市陆续推出稳楼市政策，既与当地房地产市场不够活跃的局面有关，也与稳增长的压力密不可分。

以武汉为例，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道指出，作为热点二线城市，武汉的供地面积、成交量一度位居全国前三。但去年以来，武汉市场量价齐跌，国家统计局口径下，去年武汉新房价格同比下降5.6%、二手房价格下降6.1%，降幅位居70大中城市前列。因此，结合房价和新房库存情况，此次松绑可谓事出有因。

李宇嘉同时表示，作为中部大省的省会，武汉在湖北“一省独大”。2023年，湖北省的GDP增长目标为6.5%左右，武汉市的GDP增长目标为6.5%以上，高于大部分省市确定的水平。要实现经济增长目标，武汉的楼市必须要稳定下来。基于楼市运行的现状，必须要在一季度让交易量价探底企稳，然后才能在二三四季度实现企稳回升的目标。

值得注意的是，在武汉出台的上述文件中，将房地产纳入“支持困难行业发展”的行列。这也被认为是监管部门欲释放房地产业发展潜力的一种考量。

“小阳春”能否如约？

在近期的诸多稳楼市措施中，各类房地产限制性措施的退出，是重要的特点。这其中，针对消费端的措施力度最大。

近期，天津出台九方面33条稳经济政策，其中有5条政策涉及房地产行业，通过优化二套房认定标准、房屋交易等措施，支持居民“以小换大”“卖旧买新”，以更大力度精准支持合理住房需求。同时建立新发放首套房贷款利率政策动态调整机制，持续完善差别化住房信贷措施。

在山东省召开全省住建工作会议后，近期，省内的临沂、东营、威海等地均调整了公积金贷款政策，涉及降低公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款额度上限等。湖南也下调了全省13个非限购市州的个人住房贷款首付比例，首套最低降至20%，二套降至30%。

限购、限贷政策的松绑，大大降低了购房门槛。截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。其中有4个城市的最低首套房贷利率达到3.7%，为当前商业贷款利率的历史最低水平。

在房地产开发端，一度遭到限制的房地产融资开始有实质性的恢复，多个城市出台了鼓励房地产企业融资的相关政策。近期，房企也陆续开始通过发债等方式进行融资。

此外，“限价令”也有所松动，主要体现在对降价销售的放行。春节前后，不少城市允许房企以低于备案价的价格进行促销，从而促进市场交易。

在推行了多年后，这些楼市限制性措施正在加速退出。

其对市场的影响显而易见。上海易居房地产研究院对全国70个重点城市的监测显示，2023年1月份，70城新建商品住宅推盘面积为998万平方米，环比去年12月有明显下降。但考虑到春节因素的影响，与去年2月（春节假期所在的月份）相比，提升了52%。

“今年各地房企推盘节奏明显加快，也说明各地房屋销售节奏在加快，房企的入市意愿也明显增强。这得益于今年较好的楼市营商环境，以及各地密集的购房政策出台。”该机构指出。

上述机构还表示，各地推盘节奏、售楼处的运行情况，是楼市交易行情预判的先行指标。当前此类指标不错，也说明2月份以来市场行情有提振的基础，这也会进一步修复市场预期、提振购房者的信心。

多家机构的统计还显示，近期二手房市场的挂牌、带看等指标明显上升，二手房的交易情况有所回升，部分城市的二手房价格也开始反弹。考虑到二手房市场享受的政策力度弱于新房，该现象也能证明市场预期正在恢复。

对于未来的市场走势，分析人士普遍认为，在经历了较长时间的筑底行情后，很难对房地产市场做过高的期待。但随着预期的修复，楼市“弱阳春”仍然有望出现。