摘要：新冠肺炎疫情袭击下，房地产行业在2020年经受多重考验，但从热点城市的魔幻“打新潮”来看，楼市还是表现出一定的韧性。即将到来的2021年，房地产市场将继续面临诸多变数。时代财经特在岁末年初之际，推出《预见2021》系列专访，以飨读者。

疫情让2020年成为特殊的一年，无论是宏观叙事，还是微观记忆，困难和考验写满这一年。房地产行业亦如此，受疫情影响的营销、竣工、交付节奏，给房企的经营带来空前的压力。

尽管如此，从2016年10月开启的楼市调控并没有放松的迹象，即便是疫情期间，河南驻马店降低购房首付、广州松绑商服类项目等“救市”政策依然没有逃脱“一日游”的命运，楼市调控正在走出“三年周期论”的怪圈。

但另一方面，正在慢下来的楼市还是不时迸出“火花”：杭州、南京众多楼盘开盘时现万人摇号，深圳“打新潮”不断、高额“喝茶费”、代持、首付贷等违规现象屡禁不止。

楼市行情扑朔迷离。不过，在中国房地产业协会驻会名誉副会长胡安东看来，热点城市只是个别、极端的案例，楼市整体来看将继续趋向平稳、有的城市房价甚至会下降。“全面式的暴涨不存在了，这从客观上也会抑制楼市中的投资和投机行为。”

房地产告别“地产金融化”

楼市在不断“降温”。国家统计局发布的11月70城房价数据显示， 36城一手房价格环比上涨，上海、深圳、成都等6城一手房价格与上月持平。这是一手房价格环比上涨的城市数量连续第三个月出现下降。10月，45城一手房价格环比上涨，较9月份减少10个；9月，55城一手房价格环比上涨，比8月减少4个。

在接受时代财经专访时，胡安东表示，从整体看，全国的住房是平衡甚至将过剩。在过去的一年，“房住不炒”“不把房地产作为短期刺激经济的工具”已经成为行业共识。在这个共识下，房地产正在逐步回归，回归居住属性、弱化金融属性，回归长远发展，回归“建房子、建好房子”的初心。

“初心是房地产发展的基石。怎么提供好房子？首先要化解金融风险，降负债、去杠杆。如果杠杆很高、周转很快，大家都很焦虑，那必然会违背初心。只有不是很冲动地发展，而是踏踏实实去做，房地产才能提供好房子。”

当房地产狂飙猛进的时代结束，房企急切需要转型。在胡安东看来，转型主要有5个方向。“一是转向城市更新和旧区改造，二要做好向养老地产、适老化住区的转型，三是向绿色建筑转型，四要向政策性租赁住房转型，五要向现代住宅服务业转型。”

“‘力争2030年前二氧化碳排放达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和’是我们对国际社会的承诺。目前，工业、交通和建筑是我国碳排放的三大领域，房地产行业肩负着减碳的重任。”胡安东补充道，房地产不是一个单纯的物理空间，它是一个生活空间。尤其是疫情之后，居住方式、居住质量、健康需求等越来越大，住宅服务的范围拓宽了、要求提高了，“我们要在房地产里做好现代住宅服务业。”

“三道红线” 不是打压房地产

除了政策端口的调控持续高压，融资端口的不断收紧更如釜底抽薪，迫使行业降温。今年8月，“三道红线”推行的消息传出，踩线的房企都在忙着降负债、降杠杆。对于“三道红线”，胡安东称，目前正以12家房企做试点，2021年会有一些具体的实施，具体实施或要根据试点的情况确定在哪个范围、多大范围内实施。

但他认为，“三道红线”对行业不是一件坏事。“它能检验出更多负债率比较低、发展质量比较高的好企业，也将逐步淘汰一部分发展不太好的企业，进而帮助好企业在一个正常、从容的投融资环境下发展。”

“对‘三道红线’不要只从金融的角度去看，还要从行业的长远发展去考虑，理性、科学、客观地来看。‘三道红线’不是打压房地产，恰恰相反是要鼓励房地产长远发展。无论是提高市场集中度，还是提高房地产的效率、效能，‘三道红线’都是利好行业的，是要助推更多的房企从‘三道红线’转变为‘三道绿线’，我们称后者为安全线、质量线、发展线。”

不过，楼市还在蠢蠢欲动，不仅是深圳、杭州等热点城市高热不下，多地也继续以人才入户为突破口为楼市托底。但胡安东认为这只是局部现象。“这是个别城市住房短缺的问题，现在局部的、极少数城市住房是短缺的，但从整体看是平衡甚至将过剩的态势，热点城市的众筹、摇号等不理性购房行为也会逐步改善。人才引进可能会对房地产需求有一些影响，长期来看也未必。”

“房地产确实存在很大的分化和差异，不仅有区域间的分化，还有省域分化和城市分化，同一省的不同城市、同一城市的新区和旧区，房价都存在着很大差别。从房子的居住属性讲，交通条件、居住习惯等对房价的影响会使这样的矛盾永远存在，但楼市全面性的暴涨已经不存在，不再是投资在哪都会赚钱了，这从客观上也会抑制投资和投机。”

但大城市的住房问题还是个亟待解决的难题。长租公寓曾经一时风头无两，但这两年来不断爆雷，对新就业人群、城市“新移民”带来不小的伤害，也使行业发展蒙上阴影。

“光靠机构来做租赁还是有一些问题的，还是要发展政策性租赁住房。住房问题还是要在租售并举的总基调、总政策下去解决。要使居住平稳，产品必须是长线的。长租公寓需要更加稳健地去做，而不是把它做成一个融资产品，或是用极端的、融资的手段去做这件事。”

在胡安东看来，这是房企转型的方向，也蕴藏着发展机会。“房地产企业可以把持有型物业发展成可以供应给社会、供应给年轻人的租赁住房。”从中央经济工作会议相关内容来看，房企在租赁住房上也可有所作为。会议要求，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

新的一年即将到来，2021年或许不会比2020年轻松。伴随中国经济迅猛发展了几十年的房地产行业，站上前所未有的高度，也面临着一场不可避免的告别，告别过去的路径依赖，告别高速度增长，转向高质量发展。这无论对行业还是房企，都是一场硬仗。

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