摘要：按照近些年王健林的“轻资产”战略，“万达系”分为万达商管与万达地产，其中万达商管为万达集团旗下商业物业投资及运营业务平台，2018年初新成立的万达地产除了专司开拓房地产开发与销售之外，还承接了一部分由万达商管剥离出来的存量房地产开发项目公司，包括南宁万达茂投资有限公司。

3月底至今，一份名为“南宁万达茂集合资金信托计划（第一期）”的信托理财计划推介书在朋友圈频传，若联想到万达最近敏感动作，引外界热议。

这款集合信托计划为信托贷款，总募资规模6亿元，其中第一期募资规模1.66亿元，期限12个月，预期收益7-7.4%，具体投向南宁邕宁区的大型综合体“万达茂”二期开发。

南宁“万达茂”综合体项目由南宁万达茂投资有限公司开发，上述信托贷款还款来源为南宁万达茂项目销售收入等。据悉，南宁万达茂投资有限公司为万达地产集团全资子公司，背后是大连万达集团及掌舵人王健林。

作为上述信托融资的担保，潮州万达城投资有限公司以其名下住宅用地提供第一顺位抵押担保，万达集团及万达地产则附有连带责任担保，还设“交叉违约条款”，覆盖借款人、万达集团及万达地产。

南宁万达茂项目号称万达集团世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体，2018年3月成万达集团首个获得LEED金级认证的项目，不久得到王健林亲临视察，该年底入围国家4A级景区，足以看出这个项目的标志性意义。

按照近些年王健林的“轻资产”战略，“万达系”分为万达商管与万达地产，其中万达商管为万达集团旗下商业物业投资及运营业务平台，2018年初新成立的万达地产除了专司开拓房地产开发与销售之外，还承接了一部分由万达商管剥离出来的存量房地产开发项目公司，包括南宁万达茂投资有限公司。

按照万达系分立及定位，万达商管的核心产品就是持有投资运营侧重生活消费和文化娱乐的“万达广场”系列，以及7大“华”系列酒店，涵盖豪华及中高端；而万达地产则重点是开发万达广场、万达茂等可销售业态。

注意！同样是3月底起，一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”的信托产品已发行到第175期。据详细查证，该信托实为典型的TOT“母子信托”。

上述“至信316号信托计划”作为母信托，滚动所募资金投向“至信317号、318号、319号、320号、321号”5个单一子信托，最终投向北海、抚州、九江、雅安、辽阳5个万达广场。

在具体形式上，5个单一子信托通过收购5个万达广场项目公司的100%股权，万达商管的角色变成这几个项目的运营与管理方，也就如王健林所说的“轻资产”。

以四川雅安万达广场为例，该项目对应公司为雅安万达置业，2016年初成立时由大连万达商业100%控股，资本金1000万元，一年半后民生信托全资收购，不久增资到2.1亿元。

从相关条款看，上述5个单一子信托收益来源并不涉及回购、抵押担保等常见条款，也就不是“名股实债”。

“投资前10年，若信托计划实际获得净物业收入投资回报率低于约定标准，有权获得对万达净物业收入优先分配；存续满10年后，如资产包净物业收入未达约定标准，则信托计划有权解除万达商业对项目的运营管理权。”

即便如此，“万达系”旗下两个平台的债务率依然不低，尤其是新设立的万达地产。

从信托推介书看，根据审计报告，截至2020年6月底， 万达集团账面总资产9729亿元，负债6663亿元，所有者权益3065亿元，2020年上半年实现营业收入313亿元。

截至2020 年6月底，万达商管账面总资产5563.2亿元，总负债2834.03亿元，其中有息负债1817.79 亿元，其中短期借款6.27 亿元、一年内到期的有息负债约657亿元。去年上半年实现营业收172.75亿元，毛利率72.7%。

对应同一节点，万达地产账面总资产1381 亿元，负债1351亿元，所有者权益 29.33亿元。2020 年上半年实现营业收入14.76亿元， 净利润2.18亿元。

今年3月24日，大连万达商管集团发布“撤回大连万达商业地产A股IPO”的公告说明，称基于对自身战略的研判，决定对其从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源重组，以尽快实现境内外上市。

实际上，2015年9月份，大连万达商业地产曾试图冲击A股IPO上市，但如王健林所说的，A股市场一直误将万达商业地产定性为房企，致使上市蒙上阴影，不断受阻。

2018年2月，“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团有限公司”，且经营范围也删除了“房地产开发与销售”，这与分立新设“万达地产”几乎是同步推进的。

今年3月29日，大连万达集团与珠海市横琴新区签下协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿战投入股。

上述战略签约之前，据国家企业信息系统查询，3月23日，大连万达商业管理集团曾独资成立“珠海万达商业管理股份有限公司”，注册资本约50.73亿元。3月30日，国家工商局核准“万达商业管理集团”唯一股东由“大连万达商业管理集团”变更成“珠海万达商业管理股份有限公司”。

据万达官方说法，珠海万达商管公司即为重组后的万达轻资产商管公司，不持有物业，全面负责已开业的368个、在建的155个以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

这意味着“万达系”将分立成物业投资平台——大连万达商管集团，专司物业运营管理平台——珠海万达商管股份，以及专司房地产开发平台——万达地产。

万达官方还透露，除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式，比如今年将开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务，提供数据支持，创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

有人说，王健林急了，因为万达商业从港股退市折回A股，引入不少明星级战投股东，如今何以兑现承诺“鸭梨山大”；也有人说，万达商业引入珠海特区国资做靠山，自然要安全一些。

与之类似的是，去年，陈劲松引入珠海横琴国资入局控制世联行，果然立竿见影，整个去年世联行净利同比增幅逾33%；今年3月份，张近东让出苏宁25%股份拥抱深圳国资，为自己打上“国”字标签，这下没人敢再说苏宁资金链危机，等等。

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