摘要：北京对租赁市场的整顿拉开帷幕，剑指长租公寓资金池。2日2日，北京市住建委等5部门发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》明确要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业等。

  业内人士表示，此政策对行业影响巨大，且具有信号意义和行业示范效应，有助于消除长租公寓市场的各类风险。

  此次新规有3项要求最关键：其一，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；其二，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；其三，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向上海证券报表示，上述3条新规管控了3种资金，包括租金、押金和首付贷资金。其中，对于租金，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租公寓企业赚“差价”。对于押金，既规定了押金只能收取1个月的水平，同时也明确了押金托管的概念。对于首付贷资金，此次政策并没有打压首付贷，但是规定此类资金是不能直接给予长租公寓企业的。“这3条政策较为务实，把此前长租公寓的各类漏洞给补上了。”

  中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“北京的新政策堵住了住房租赁企业类似挪用资金池的漏洞。”也就是说，针对此前蛋壳公寓等住房租赁公司暴露出来的问题，此次出台的新规中逐条逐项地提出了规范和监管的具体措施，使得今后可以极大地避免相关的租赁交易风险。

  张大伟说，租金的“长收短付”是长租公寓的最大问题。长租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，却按季度甚至按月支付给房主，形成自己的资金池，而且一旦资金链断了，房主收不到租金，但租客预交的长期租金又要不回来，损害了房主和租客的利益，形成了矛盾纠纷。

  租金贷也是一大问题。业内人士指出，租金贷问题的实质，是将本应放给租客的贷款，却被直接转付给长租公寓，使其成为长租公寓扩张的资本，由此积累巨大风险。

  新规之下，这些“资金池”将不复存在。“这也意味着没有租期错配，进而就不再有暴雷的可能性，所以只要严格执行新规，这个行业将出现颠覆性变化。”张大伟说。

  严跃进认为，北京的这一政策值得全国其他城市学习借鉴，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房比较火热的情况下，很多二手房的出租也变得比较强势。所以对于此类城市，后续也需要结合租赁市场的发展，积极出台政策，真正促进长租市场的健康发展”。

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