摘要：11月18日，中国证监会发布深圳市特发服务股份有限公司(以下称为“特发服务”)深市创业板申请过会消息，国泰君安证券为主承销商。企业及其承销商将分别与深圳证券交易所协商确定发行日程。公司是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，在行业中较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系。公司及子公司拥有53家分公司。

据特发服务招股书显示，本次拟发行不超过2500万股，募集资金3.4519亿元，主要用于物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目及补充流动资金。详情如下图：

  特发服务净利润逐渐增加，资产负债率也逐年递减，近三年公司无分红记录及无研发项目投入。

  从特发服务招股书获悉，公司股权结构中，特发集团是其大股东。公司实际控制人为深圳市国资委，深圳市国资委直接持有特发集团43.30%股权，通过深投控间接持有特发集团19.49%股权，深圳市国资委合计持有本公司控股股东特发集团62.79%股权。

  公司员工薪酬水平远高于同行业其他公司，其中2017年是同行业新大正平均工资的两倍。

  公司主要收入来源来自于综合物业管理服务收入、政务服务收入及增值服务收入这三方面，其中综合物业管理服务收入平均占比超过80%，为公司的主要收入来源。综合物业管理服务分为园区物业、公共物业、商业物业和住宅物业，其中公司主要以园区物业收入为主。2018年度，办公物业服务费最高，可达7.84 元/m2/月；其次是商业物业服务费，为7.01 元/m2/月；住宅物业服务费最低，为2.25 元/m2/月。

  另外，从招股书显示来看，目前特发服务IPO上市存在这几大风险影响公司业绩：

  一、经营方面，人力成本上涨风险、业务外包风险、客户集中度较高风险、安全事故的风险、住宅物业管理服务费难以上调的风险、部分租赁物业存在瑕疵的风险等。

  二、财务方面，物业收费结算模式风险、应收账款金额较大的风险、现金收款风险、毛利率下滑的风险等。

  三、管理方面，成长性风险、分支机构管理风险、核心人员流失的风险、未为部分员工缴纳社会保险及住房公积金而可能造成补缴的风险。

  四、募投项目实施风险及市场风险。